← Tilbage til on-market
Helgesvej 13, 4. th
2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Udbudspris
4.995.000 kr.
96.058 kr/m²
Vores estimat
4.884.726 kr.
93.937 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.2 %
-110.274 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.8 %
Comp-engineP10 81.182 · median 98.519 · P90 100.397 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1889)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.8%✓Comps +3%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1889✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.937 kr/m² × 52 m² = 4.884.726 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1889
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.788 kr./år
Alpha
-2.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.884.726 kr.
93.937 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
96.670 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.934.521 kr.
94.895 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.058 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.937 | 4.884.726 kr. | -2.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.182 | 4.221.452 kr. | -15.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 98.519 | 5.122.980 kr. | +2.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 213 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 100.397 | 5.220.640 kr. | +4.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.000 | 1.300.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.2%
α (alpha)-2.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år81.252 kr.
Salgspris4.884.726 kr.
Profit (1 års hold)-60.842 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.6%
α (alpha)-2.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år120.564 kr.
Salgspris5.080.115 kr.
Profit (1 års hold)173.859 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-2.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år202.014 kr.
Salgspris5.607.665 kr.
Profit (1 års hold)782.860 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-49.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.252 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.564 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)202.014 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.884.726 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-142.094 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-2.8%
Mægler
kr/m² (udbud)96.058 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-12-09family
3.000.035 kr.57.693 kr./m²
2021-03-21normal
3.005.000 kr.57.788 kr./m²
2017-09-01normal
2.625.000 kr.50.481 kr./m²
2016-09-28family
1.180.000 kr.22.692 kr./m²
2011-05-25normal
1.500.000 kr.28.846 kr./m²
2005-05-03normal
1.549.000 kr.29.788 kr./m²
1999-01-14normal
728.354 kr.14.007 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.005.000 kr.2021-03-21 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses lejlighed øverst i ejendommen
Stemningsfuld delevenlig 2-værelses på FrederiksbergDu får en stemningsfuld og indbydende 2 værelses lejlighed øverst i ejendommen, hvor udsigten over de klassiske Frederiksberg-ejendomme og trækronerne skaber en særlig atmosfære. Planløsningen giver en naturlig opdeling mellem opholdszonen og det private, og køkkenet har velvalgte skabs- og bordpladeløsninger samt en lille spiseplads ved vinduet. De skrå vægge, hvide flader og lyse gulve skaber en behagelig og varm ramme, og soveværelset ligger