Udbudspris
4.495.000 kr.
69.154 kr/m²
Vores estimat
4.777.864 kr.
73.506 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.3 %
+282.864 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.6 %
Top-pick score
89/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·62 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +5.6%✓KBH-klassiker 1913✓Sol 90✓1. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.506 kr/m² × 65 m² = 4.777.864 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
62d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.796 kr./år
Alpha
5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.777.864 kr.
73.506 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
69.597 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.857.175 kr.
74.726 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.154 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.506 | 4.777.864 kr. | +6.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.1%
α (alpha)5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år110.304 kr.
Salgspris4.777.864 kr.
Profit (1 års hold)364.348 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.1%
α (alpha)5.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast13.1%
Gross rental/år155.934 kr.
Salgspris4.968.979 kr.
Profit (1 års hold)601.093 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.1%
α (alpha)5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.7%
= Total afkast27.1%
Gross rental/år304.496 kr.
Salgspris5.484.988 kr.
Profit (1 års hold)1.265.664 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år152.100 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)197.730 kr.
− Ejerudgifter/år-41.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.304 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.934 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.496 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.777.864 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread254.044 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha5.6%
Mægler
kr/m² (udbud)69.154 kr.
MæglerEstate Valby
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-01-13normal
4.395.000 kr.67.615 kr./m²
2024-12-17normal
4.025.000 kr.61.923 kr./m²
2024-10-31normal
2.675.000 kr.41.154 kr./m²
2021-09-29normal
3.500.000 kr.53.846 kr./m²
2021-05-12normal
3.760.000 kr.57.846 kr./m²
2020-05-19normal
2.900.000 kr.44.615 kr./m²
2020-04-06normal
1.987.500 kr.30.577 kr./m²
2019-07-15normal
3.020.000 kr.46.462 kr./m²
2018-08-03normal
2.935.000 kr.45.154 kr./m²
2018-07-17normal
1.945.000 kr.29.923 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.395.000 kr.2025-01-13 · 1 år siden
Udbudspris implicerer2.3% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+6.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og smukt indrettet lejlighed i charmerende ejendom fra 1913
Boligen sælges som en 3-værelses lejlighed, hvor prisen indeholder opsætning af gipsvæg i stuen samt dør, og fodlister. Alle disse materialevalg vil være i tråd med resten af lejligheden.Se alternativ plantegning for at se hvor væggen opsættes.Lys og smukt indrettet lejlighed i charmerende ejendom fra 1913Den smukke ejendom på Hørdumsgade 3 ligger i en karré af bygninger som er opført i 1913. Her er blandt andet fine, små forhaver, stor, solrig, fælles gård og fælles vaskekælder. På 1. sal tv. i