Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1913✓1. sal✓65 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
4.750.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.988 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.750.000 kr.
73.077 kr./m² · fallback
Investeret
4.780.350 kr.
73.544 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.832.268 kr.
74.343 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.750.000 kr.
73.077 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.750.000 kr.
73.077 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år113.112 kr.
Salgspris4.750.000 kr.
Profit (1 års hold)82.762 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år158.742 kr.
Salgspris5.082.500 kr.
Profit (1 års hold)460.892 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast20.6%
Gross rental/år307.304 kr.
Salgspris5.453.000 kr.
Profit (1 års hold)979.954 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år152.100 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)197.730 kr.
− Ejerudgifter/år-38.988 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.112 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)158.742 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.304 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.500 kr.
= Tx-omkostning30.350 kr.
+ Tilbudspris4.750.000 kr.
= Total investeret4.780.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.750.000 kr.
− Investeret-4.780.350 kr.
= Spread-30.350 kr.
÷ Investeret÷ 4.780.350 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)73.077 kr.
MæglerEstate Valby
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-01-13normal
4.395.000 kr.67.615 kr./m²
2024-12-17normal
4.025.000 kr.61.923 kr./m²
2024-10-31normal
2.675.000 kr.41.154 kr./m²
2021-09-29normal
3.500.000 kr.53.846 kr./m²
2021-05-12normal
3.760.000 kr.57.846 kr./m²
2020-05-19normal
2.900.000 kr.44.615 kr./m²
2020-04-06normal
1.987.500 kr.30.577 kr./m²
2019-07-15normal
3.020.000 kr.46.462 kr./m²
2018-08-03normal
2.935.000 kr.45.154 kr./m²
2018-07-17normal
1.945.000 kr.29.923 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.395.000 kr.2025-01-13 · 1 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og smukt indrettet lejlighed i charmerende ejendom fra 1913
Lys og smukt indrettet lejlighed i charmerende ejendom fra 1913Den smukke ejendom på Hørdumsgade 3 ligger i en karré af bygninger som er opført i 1913. Her er blandt andet fine, små forhaver, stor, solrig, fælles gård og fælles vaskekælder. På 1. sal tv. inviterer denne skønne lejlighed nu indenfor til flotte og velholdte detaljer, markante og smagfulde indretningsløsninger og dejligt meget lys. Lejligheden fremstår fuldkommen indflytningsklar.Her får I en klassisk københavnerplanløsning, hvor e