Udbudspris
5.795.000 kr.
96.583 kr/m²
Vores estimat
5.912.243 kr.
98.537 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.0 %
+117.243 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.4 %
Comp-engineP10 84.214 · median 96.569 · P90 101.661 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
79/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1893)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -0%!α +1.4%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1893✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 98.537 kr/m² × 60 m² = 5.912.243 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
60 m²
Værelser
3
Byggeår
1893
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.356 kr./år
Alpha
1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.912.243 kr.
98.537 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
97.194 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.979.361 kr.
99.656 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.583 | 5.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.537 | 5.912.243 kr. | +2.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 84.214 | 5.052.812 kr. | -12.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 96.569 | 5.794.119 kr. | -0.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 219 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.661 | 6.099.656 kr. | +5.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.167 | 1.450.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år104.844 kr.
Salgspris5.912.243 kr.
Profit (1 års hold)185.467 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)1.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år150.204 kr.
Salgspris6.148.733 kr.
Profit (1 års hold)467.317 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år317.136 kr.
Salgspris6.787.255 kr.
Profit (1 års hold)1.272.771 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år151.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.560 kr.
− Ejerudgifter/år-46.356 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.844 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)317.136 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.912.243 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread80.623 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha1.4%
Mægler
kr/m² (udbud)96.583 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-10-14normal
3.995.000 kr.66.583 kr./m²
2021-01-25family
2.150.000 kr.35.833 kr./m²
2016-01-17normal
2.495.000 kr.41.583 kr./m²
2003-08-20normal
584.000 kr.9.733 kr./m²
2000-04-27normal
1.120.242 kr.18.671 kr./m²
1996-11-13normal
612.615 kr.10.210 kr./m²
1992-03-30normal
122.500 kr.2.042 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.995.000 kr.2021-10-14 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
60 m2 velindrettet lejlighed - oprindeligt 3-værelses / nu 2-værelses med alrum
En gennemført og indflytningsklar lejlighed står til salg på en attraktiv adresse på Frederiksberg. Her bosætter du dig højt på fjerde sal, hvor 60 kvm byder på et flot samspil mellem lys, materialer og planløsning. Et oplagt hjem til solisten, parret eller måske endda vennerne eller søskendeparret – man kan nemlig nemt forvandle boligen til en "3V'er" ved at sætte en væg op. Indenfor tager entréen imod dig med lyse plankegulve og hvide fyldningsdøre, og herfra ledes du videre til badeværelset,