Udbudspris
6.800.000 kr.
66.019 kr/m²
Vores estimat
7.260.241 kr.
70.488 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.8 %
+460.241 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.1 %
Comp-engineP10 62.226 · median 66.026 · P90 74.185 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1960!103 m² stor✓Comps +0%✓α +6.1%✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.488 kr/m² × 103 m² = 7.260.241 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
103 m²
Værelser
2
Byggeår
1960
Udbudspris
6.800.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.420 kr./år
Alpha
6.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.260.241 kr.
70.488 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.842.650 kr.
66.433 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.351.979 kr.
71.378 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.019 | 6.800.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.488 | 7.260.241 kr. | +6.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.226 | 6.409.326 kr. | -5.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.026 | 6.800.642 kr. | +0.0 % | 8 comps same_building, median 23 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 74.185 | 7.641.049 kr. | +12.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.563 | 1.500.000 kr. | -77.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.1%
α (alpha)6.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år137.700 kr.
Salgspris7.260.241 kr.
Profit (1 års hold)555.291 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.0%
α (alpha)6.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år200.736 kr.
Salgspris7.550.651 kr.
Profit (1 års hold)908.737 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.1%
α (alpha)6.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast23.1%
Gross rental/år151.308 kr.
Salgspris8.334.757 kr.
Profit (1 års hold)1.643.414 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (103) × 12 mdr
= Langtidsleje/år210.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)273.156 kr.
− Ejerudgifter/år-72.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)137.700 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)151.308 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.800.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.800.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.800.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.800 kr.
= Tx-omkostning42.650 kr.
+ Tilbudspris6.800.000 kr.
= Total investeret6.842.650 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.260.241 kr.
− Investeret-6.842.650 kr.
= Spread417.591 kr.
÷ Investeret÷ 6.842.650 kr.
= Alpha6.1%
Mægler
kr/m² (udbud)66.019 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-18normal
6.300.000 kr.61.165 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.300.000 kr.2025-03-18 · 1 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer15.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+7.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Åben planløsning, masser af lys og fede fællesfaciliteter
Åben planløsning, masser af lys og fede fællesfaciliteter i A-huset I A-huset på Islands Brygge kan du nu overtage en moderne lejlighed med et fantastisk lysindfald og gulvvarme overalt. Boligen består af et stort køkken-alrum, et soveværelse og et badeværelse, mens ejerforeningen råder over en kæmpe tagterrasse og et fitnesscenter. Beliggenheden placerer dig i et attraktivt nærområde, hvor vand, natur og byliv er lige om hjørnet.Lejligheden samler stue, køkken og soveværelse i ét sammenhængende