Kvæsthusgade 3C, 4.
1251 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1919)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·173 dage — sælger kan være motiveret
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 138.889 | 18.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 138.889 | 18.750.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 28.519 | 3.850.000 kr. | -79.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Der er 3-kanter, og så er der den bedste 4-kant i Indre By...
Indre By er delt op i 4-kanter som kvarterer, hvor Kvæsthusgade er den ene af 4 gader, der danner den bedste 4-kant i Indre By. Ja, tæl selv: Sankt Annæ Plads, Toldbodgade, Nyhavn og Kvæsthusgade. De fleste af ejendommene er fra midten af 1700-tallet, og det er ikke helt tilfældigt, at der står en statue af komponisten J. P. E. Hartmann på Sankt Annæ Plads. For han boede i Kvæsthusgade 3 på 2. sal i 71 år af sit 95 år lange liv. Hans gode ven H.C. Andersen kom her, og det var nemt, for han boede i ejendommen ved siden af. Det var her, han skrev Fyrtøjet, Lille Claus og Store Claus og Prinsessen på Ærten. Kvarteret er en tidslomme med historier om forfattere, komponister, handel, søfart, piger og sømænd, som København også er gjort af. Verdensvendt, ikke selvoptaget. Privat oase øverst i Nyhavn Lejligheden i Kvæsthusgade 3C dækker hele den øverste etage og har private indgange fra begge ender af lejligheden, hvor den ene opgang har elevator. Her er lyst, højt til loftet, tre sydvendte altaner, to lækre badeværelser, stort soveværelse og masser af skabsplads. Indflytningsklar. Den store tagterrasse ligger helt skjult og har sol fra morgen til aften. Baggården er et åndehul, fuld af ro og gemt bag Nyhavn. Stadig verdensvendt Sankt Annæ Plads er så gammel som Kvæsthusgade. Tidligere var den en kanal parallel med Nyhavn med det livløse navn ’Sankt Annæ Grav’. Kanalen fortsatte ad Bredgade og videre til Esplanaden, hvor den endte i Toldbodgade ved havnen. Men under anlæggelsen af rokokobyen Frederiksstaden blev kanalen fyldt op, og en ny plads, Sankt Annæ Plads, fik sit eget rum i den voksende hovedstad. I dag ender den i en badestrand ved Kvæsthusbroen og Skuespilhuset. Kvarteret er stadig verdensvendt, ikke selvoptaget.