iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Jagtvej 145, 2. 3

2200 København N · realmaeglerne · RealMæglerne Olesen & Christensen ApS Ejendomsmæglere, MDE

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 1 · 3
Beton 1978Støjgadeα -0.6%!Ingen AVMSol 712. sal72 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Jagtvej 145, 2. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1978
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
46d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.412 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
83.264 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
83.789 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.061.887 kr.
84.193 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.995.000 kr.
83.264 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
83.264 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
17.361 kr./m²
-79.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år105.108 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)67.288 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år151.764 kr.
Salgspris6.414.650 kr.
Profit (1 års hold)533.594 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år258.256 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.107.696 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-50.412 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.108 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)151.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.256 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)83.264 kr.
MæglerRealMæglerne Olesen & Christensen ApS Ejendomsmæglere, MDE
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-04-09normal
3.550.000 kr.49.306 kr./m²
2016-01-05normal
1.758.000 kr.24.417 kr./m²
2007-04-30normal
1.650.000 kr.22.917 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2021-04-09 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed få minutters gang fra metro

Velkommen til Jagtvej 145, 2. 3. - en indflytningsklar og delevenlig lejlighed med stor vestvendt altan midt i et af Nørrebros mest levende og eftertragtede kvarterer. Her får du en bolig, der kombinerer moderne komfort med det helt unikke som Nørrebro har at tilbyde. Lejligheden byder på en attraktiv planløsning med to gode soveværelser og et åbent køkkenalrum, som skaber de perfekte rammer for både parret, den lille familie eller venner, der ønsker en delelejlighed med optimal indretning. Det nyere køkken fremstår stilrent og funktionelt med både opvaskemaskine og god arbejdsplads, mens badeværelset er indrettet med separat bruseniche og egen vaskemaskine. I særdeleshed en luksus som der kan sættes pris på Fra stuen er der udgang til den store vestvendte altan, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes i rolige omgivelser højt over gårdmiljøet. Selvom ejendommen ligger på Jagtvej, opleves lejligheden overraskende rolig, da svalegangen fungerer som en effektiv buffer mod vejen, hvilket betyder, at man er i meget rolige omgivelser både på altanen samt inde i lejligheden. Her får du derfor det bedste fra begge verdener: en central adresse midt på Nørrebro kombineret med en behagelig ro i hverdagen. Ejendommen har desuden en stor og hyggelig gård med grønne opholdsområder, bordtennisbord og sportsbur – et sjældent og attraktivt frirum midt i byen. Samtidig bliver du en del af en veldrevet ejerforening, hvilket giver tryghed og stabile rammer omkring boligen. Foreningen har derudover 10 parkeringspladser i gården som man kan ansøge om Beliggenheden er noget helt særligt. Her bor du i hjertet af Nørrebro med alt det bedste lige uden for døren i form af hyggelige caféer, specialbutikker, vinbarer, restauranter og grønne åndehuller. Området omkring Jagtvej og Stefansgade er blandt de mest populære dele af bydelen med en helt særlig lokal stemning og et levende caféliv. Få minutters gang fra lejligheden finder du den ikoniske Assistens Kirkegård, som fungerer som Nørrebros grønne oase og samlingspunkt for både afslapning, gåture og picnic i solen. Du er ligeledes få minutters gang fra Skjold Plads metrostation, hvilket forbinder dig med resten af København Kvarteret omkring lejligheden er kendt for sin autentiske københavnerstemning, kreative miljø og stærke lokalliv med populære gader som Jægersborggade og Stefansgade inden for kort afstand. Her får du følelsen af at bo midt i byen, men stadig med grønne områder, hyggelige sidegader og masser af lokalt liv lige omkring dig. Kort fortalt får du her en indflytningsklar lejlighed med moderne faciliteter, attraktiv planløsning, stor altan og en beliggenhed i et af Københavns mest eftertragtede kvarterer. En bolig der skal opleves.