Udbudspris
5.495.000 kr.
76.319 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
76.319 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.055 · median 64.536 · P90 77.888 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 3
✗Beton 1978✗Støjgade✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 71✓2. sal✓72 m² sweet✓Stand 7/10
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1978
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.272 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
76.319 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
76.803 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.563.020 kr.
77.264 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.319 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.319 | 5.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.055 | 4.251.935 kr. | -22.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.536 | 4.646.586 kr. | -15.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 423 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.888 | 5.607.937 kr. | +2.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.361 | 1.250.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år103.248 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)68.428 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år149.904 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)334.884 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år256.396 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)1.034.836 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-52.272 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.248 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)149.904 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.396 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)76.319 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-09normal
3.550.000 kr.49.306 kr./m²
2016-01-05normal
1.758.000 kr.24.417 kr./m²
2007-04-30normal
1.650.000 kr.22.917 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2021-04-09 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og veldisponeret 3-værelses med stor altan
Velkommen indenfor i en lys og særdeles veldisponeret 3-værelses lejlighed, hvor en gennemtænkt planløsning, gode opholdsrum og en skøn, lang altan skaber attraktive rammer om hverdagen.LEJLIGHED: Man træder ind i boligens entré, hvor et indbygget skab sørger for praktisk opbevaring af overtøj og hverdagens fornødenheder. Herfra fordeler boligen sig på naturlig vis, og allerede ved første øjekast fornemmer man den gode udnyttelse af kvadratmeterne. Lejligheden byder på to gode og regulære sovevæ