Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -16.5% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -16.5%✓Sol 82✓2. sal✓69 m² sweet✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.335 kr/m² × 69 m² = 4.577.134 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
2004
Udbudspris
5.450.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.060 kr./år
Alpha
-16.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.577.134 kr.
66.335 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.484.550 kr.
79.486 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.663.702 kr.
67.590 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.450.000 kr.
78.986 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.577.134 kr.
66.335 kr./m²
-16.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
22.464 kr./m²
-71.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.4%
α (alpha)-16.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-14.4%
Gross rental/år116.400 kr.
Salgspris4.577.134 kr.
Profit (1 års hold)-791.016 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.5%
α (alpha)-16.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-6.5%
Gross rental/år164.838 kr.
Salgspris4.897.533 kr.
Profit (1 års hold)-422.179 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.8%
α (alpha)-16.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år194.456 kr.
Salgspris5.254.550 kr.
Profit (1 års hold)-35.544 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.460 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.898 kr.
− Ejerudgifter/år-45.060 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.400 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.838 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.456 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.450.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.450.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.450.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.700 kr.
= Tx-omkostning34.550 kr.
+ Tilbudspris5.450.000 kr.
= Total investeret5.484.550 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.577.134 kr.
− Investeret-5.484.550 kr.
= Spread-907.416 kr.
÷ Investeret÷ 5.484.550 kr.
= Alpha-16.5%
Mægler
kr/m² (udbud)78.986 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-30family
3.100.000 kr.44.928 kr./m²
2020-01-28normal
2.935.000 kr.42.536 kr./m²
2005-02-03normal
1.600.000 kr.23.188 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.935.000 kr.2020-01-28 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.9% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med altan og vandudsigt på Teglholmen
På en fremragende adresse på Teglholmen får I en veldisponeret toværelses lejlighed på anden sal med sin store vestvendte altan og en solrig østvendt fransk altan, beliggende i et spændende og yderst attraktivt kvarter i København. Ejendommen har elevator, og selve boligen byder på et stort, åbent opholdsrum, der ledsages af både en solrig altan og et rummeligt soveværelse.Til lejligheden følger der et kælderrum, cykelparkering i kælderen, og hele 4 parkeringskort som gør det let at parkere tæt