Udbudspris
5.350.000 kr.
77.536 kr/m²
Vores estimat
5.059.891 kr.
73.332 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.4 %
-290.109 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.0 %
Comp-engineP10 70.013 · median 71.700 · P90 94.298 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.0%!Comps usikre (8)✓Sol 82✓2. sal✓69 m² sweet✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.332 kr/m² × 69 m² = 5.059.891 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
2004
Udbudspris
5.350.000 kr.
Dage på markedet
99d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.060 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.059.891 kr.
73.332 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.383.950 kr.
78.028 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.143.580 kr.
74.545 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.536 | 5.350.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.332 | 5.059.891 kr. | -5.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.013 | 4.830.888 kr. | -9.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.700 | 4.947.318 kr. | -7.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 290 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.298 | 6.506.578 kr. | +21.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.464 | 1.550.000 kr. | -71.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.9%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-3.9%
Gross rental/år116.400 kr.
Salgspris5.059.891 kr.
Profit (1 års hold)-207.659 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.0%
α (alpha)-6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år164.838 kr.
Salgspris5.262.287 kr.
Profit (1 års hold)43.175 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.4%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast12.4%
Gross rental/år194.456 kr.
Salgspris5.808.755 kr.
Profit (1 års hold)619.261 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.460 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.898 kr.
− Ejerudgifter/år-45.060 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.400 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.838 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.456 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.350.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.350.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.350.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.100 kr.
= Tx-omkostning33.950 kr.
+ Tilbudspris5.350.000 kr.
= Total investeret5.383.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.059.891 kr.
− Investeret-5.383.950 kr.
= Spread-324.059 kr.
÷ Investeret÷ 5.383.950 kr.
= Alpha-6.0%
Mægler
kr/m² (udbud)77.536 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-30family
3.100.000 kr.44.928 kr./m²
2020-01-28normal
2.935.000 kr.42.536 kr./m²
2005-02-03normal
1.600.000 kr.23.188 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.935.000 kr.2020-01-28 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.5% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2V lejlighed med vestvendt altan og vandudsigt på Teglholmen.
På en fremragende adresse på Teglholmen får I en veldisponeret toværelses lejlighed på anden sal med sin store vestvendte altan og en solrig østvendt fransk altan, beliggende i et spændende og yderst attraktivt kvarter i København. Ejendommen har elevator, og selve boligen byder på et stort, åbent opholdsrum, der ledsages af både en solrig altan og et rummeligt soveværelse.Til lejligheden følger der et kælderrum, cykelparkering i kælderen, og hele 4 parkeringskort som gør det let at parkere tæt