Poppelgade 10, 1. th

2200 København N · danbolig · danbolig Nørrebro

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.295.000 kr.

84.216 kr/m²

Vores estimat

4.295.000 kr.

84.216 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

45/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet20/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Ældre charme (byggeår 1889)
·Fresh handelsdata (2024)
·Tier-B bydel (noerrebro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Seller CAGR 21.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 86✓Klassisk 1889✓1. sal✓51 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

51 m²

Værelser

Byggeår

1889

Udbudspris

4.295.000 kr.

Dage på markedet

12d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.100 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 67.272 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.295.000 kr.

84.216 kr./m² · fallback

Investeret

4.322.620 kr.

84.757 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.310.177 kr.

84.513 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	84.216	4.295.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	84.216	4.295.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	22.549	1.150.000 kr.	-73.2 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.4%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.0%

= Total afkast0.4%

Gross rental/år42.888 kr.

Salgspris4.295.000 kr.

Profit (1 års hold)15.268 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.1%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast5.1%

Gross rental/år75.936 kr.

Salgspris4.466.800 kr.

Profit (1 års hold)220.116 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.5%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.4%

= Total afkast17.5%

Gross rental/år145.566 kr.

Salgspris4.930.660 kr.

Profit (1 års hold)753.606 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år313.170 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-46.976 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.

= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (51) × 12 mdr

= Langtidsleje/år110.160 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.

− Ejerudgifter/år-67.272 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)42.888 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)75.936 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)145.566 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+25.770 kr.

= Tx-omkostning27.620 kr.

+ Tilbudspris4.295.000 kr.

= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.295.000 kr.

− Investeret-4.322.620 kr.

= Spread-27.620 kr.

÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)84.216 kr.

Mæglerdanbolig Nørrebro

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2024-12-05family

2.910.000 kr.57.059 kr./m²

2024-08-27normal

2.910.000 kr.57.059 kr./m²

2017-04-21normal

2.370.000 kr.46.471 kr./m²

2009-06-10normal

825.000 kr.16.176 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.910.000 kr.2024-08-27 · 2 år siden

Udbudspris implicerer21.5% pa

FMV implicerer21.5% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende delevenlig 2. værelses lejlighed tæt på Sankt Hans Torv

På en af Nørrebros absolut bedste og mest eftertragtede adresser finder du denne charmerende og indbydende lejlighed, hvor klassiske detaljer møder moderne bekvemmeligheder. Her bor du midt i et af Københavns mest attraktive kvarterer med kort afstand til både Assistens Kirkegård, Sankt Hans Torv og De Gamles By. Området byder på et væld af hyggelige caféer, populære restauranter, specialbutikker og grønne åndehuller, som tilsammen skaber den helt særlige Nørrebro-stemning.LEJLIGHED: Lejligheden