← Tilbage til on-market
Løgstørgade 35, 1. th
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
6.450.000 kr.
94.853 kr/m²
Vores estimat
6.463.977 kr.
95.058 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.2 %
+13.977 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.4 %
Comp-engineP10 75.134 · median 91.161 · P90 99.137 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1926)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -0.4%✓KBH-klassiker 1926✓Sol 87✓1. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 95.058 kr/m² × 68 m² = 6.463.977 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1926
Udbudspris
6.450.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.284 kr./år
Alpha
-0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.463.977 kr.
95.058 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.490.550 kr.
95.449 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.536.822 kr.
96.130 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.853 | 6.450.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 95.058 | 6.463.977 kr. | +0.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.134 | 5.109.092 kr. | -20.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.161 | 6.198.977 kr. | -3.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 183 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.137 | 6.741.337 kr. | +4.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.324 | 1.450.000 kr. | -77.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år113.916 kr.
Salgspris6.463.977 kr.
Profit (1 års hold)87.343 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år162.876 kr.
Salgspris6.722.536 kr.
Profit (1 års hold)394.862 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år290.485 kr.
Salgspris7.420.646 kr.
Profit (1 års hold)1.220.581 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-49.284 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.916 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.876 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.485 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.450.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.450.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.450.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.700 kr.
= Tx-omkostning40.550 kr.
+ Tilbudspris6.450.000 kr.
= Total investeret6.490.550 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.463.977 kr.
− Investeret-6.490.550 kr.
= Spread-26.573 kr.
÷ Investeret÷ 6.490.550 kr.
= Alpha-0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)94.853 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-01-29family
1.667.500 kr.24.522 kr./m²
2021-03-26normal
4.210.000 kr.61.912 kr./m²
2015-09-15normal
2.935.000 kr.43.162 kr./m²
2009-12-07normal
1.610.000 kr.23.676 kr./m²
1999-01-28normal
928.180 kr.13.650 kr./m²
1994-06-17family
472.777 kr.6.953 kr./m²
1992-10-16normal
453.000 kr.6.662 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.210.000 kr.2021-03-26 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3-værelses med altan og hyggeligt gårdmiljø på Indre Østerbro
På Løgstørgade 35, 1. th. finder I en indbydende 3-værelses lejlighed på 68 m², hvor klassisk østerbrostemning, en god planløsning og et dejligt uderum går op i en højere enhed.Boligens naturlige samlingspunkt er den hyggelige stue, hvor der er god plads til både sofaarrangement og spisebord. Det store vinduesparti giver et dejligt lysindfald, mens altandøren skaber en fin forbindelse til det grønne gårdmiljø.Altanen fungerer som en naturlig forlængelse af stuen, hvor der er plads til både cafés