Udbudspris
6.650.000 kr.
97.794 kr/m²
Vores estimat
6.592.552 kr.
96.949 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.9 %
-57.448 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.5 %
Comp-engineP10 75.134 · median 91.161 · P90 99.137 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1926)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·49 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -1.5%✓KBH-klassiker 1926✓Sol 87✓1. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.949 kr/m² × 68 m² = 6.592.552 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1926
Udbudspris
6.650.000 kr.
Dage på markedet
49d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.784 kr./år
Alpha
-1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.592.552 kr.
96.949 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.691.750 kr.
98.408 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.663.139 kr.
97.987 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.794 | 6.650.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.949 | 6.592.552 kr. | -0.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.134 | 5.109.092 kr. | -23.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.161 | 6.198.977 kr. | -6.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 183 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.137 | 6.741.337 kr. | +1.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.324 | 1.450.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år112.416 kr.
Salgspris6.592.552 kr.
Profit (1 års hold)13.218 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.9%
α (alpha)-1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år161.376 kr.
Salgspris6.856.254 kr.
Profit (1 års hold)325.880 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år288.985 kr.
Salgspris7.568.250 kr.
Profit (1 års hold)1.165.485 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-50.784 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)161.376 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.985 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.650.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+39.900 kr.
= Tx-omkostning41.750 kr.
+ Tilbudspris6.650.000 kr.
= Total investeret6.691.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.592.552 kr.
− Investeret-6.691.750 kr.
= Spread-99.198 kr.
÷ Investeret÷ 6.691.750 kr.
= Alpha-1.5%
Mægler
kr/m² (udbud)97.794 kr.
Mægler&LIVING Østerbro | København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-01-29family
1.667.500 kr.24.522 kr./m²
2021-03-26normal
4.210.000 kr.61.912 kr./m²
2015-09-15normal
2.935.000 kr.43.162 kr./m²
2009-12-07normal
1.610.000 kr.23.676 kr./m²
1999-01-28normal
928.180 kr.13.650 kr./m²
1994-06-17family
472.777 kr.6.953 kr./m²
1992-10-16normal
453.000 kr.6.662 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.210.000 kr.2021-03-26 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3 VÆRELSES MED VESTVENDT ALTAN PÅ INDRE ØSTERBRO
På Løgstørgade får du en beliggenhed, hvor Nordhavn, Bopa Plads, Fælledparken og metroen bliver en naturlig del af hverdagen. Her kan du starte dagen med en kop kaffe fra det lokale kaffehus, tage en tur gennem Fælledparken eller ned mod vandet og slutte dagen på en af områdets mange caféer eller restauranter. Det er et kvarter med liv og stemning, samtidig med at du har en rolig base at vende hjem til.Lejlighedens 68 m² er velindrettede og udnytter pladsen optimalt. Det separate køkken fremstår