Ørnevej 17, 2. tv

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.095.000 kr.

78.750 kr/m²

Vores estimat

4.095.000 kr.

78.750 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

55/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
·Tier-B bydel (noerrebro)
·Best afkast 18% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓2. sal✓52 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

52 m²

Værelser

Byggeår

1935

Udbudspris

4.095.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.100 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 43.536 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.095.000 kr.

78.750 kr./m² · fallback

Investeret

4.121.420 kr.

79.258 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.137.111 kr.

79.560 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	78.750	4.095.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	78.750	4.095.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	14.615	760.000 kr.	-81.4 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.0%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast1.0%

Gross rental/år68.784 kr.

Salgspris4.095.000 kr.

Profit (1 års hold)42.364 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.8%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast5.8%

Gross rental/år102.480 kr.

Salgspris4.258.800 kr.

Profit (1 års hold)239.860 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.3%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.1%

= Total afkast18.3%

Gross rental/år169.302 kr.

Salgspris4.701.060 kr.

Profit (1 års hold)748.942 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år313.170 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-46.976 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.

= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (52) × 12 mdr

= Langtidsleje/år112.320 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.

− Ejerudgifter/år-43.536 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.784 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)102.480 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.302 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.095.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+24.570 kr.

= Tx-omkostning26.420 kr.

+ Tilbudspris4.095.000 kr.

= Total investeret4.121.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.095.000 kr.

− Investeret-4.121.420 kr.

= Spread-26.420 kr.

÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.750 kr.

Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2022-06-01family

1.250.000 kr.24.038 kr./m²

2019-07-01normal

1.900.000 kr.36.538 kr./m²

2007-04-02normal

1.364.000 kr.26.231 kr./m²

2004-06-28normal

930.000 kr.17.885 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 760.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.900.000 kr.2019-07-01 · 7 år siden

Udbudspris implicerer11.6% pa

FMV implicerer11.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

To altaner. Delevenlig. Sydvendt altan. God planløsning

Velkommen til Ørnevej 17, 2. tv. Her får du en lys og veldisponeret 2-værelses lejlighed med en god planløsning, pæne plankegulve og hele to altaner. Boligen rummer en stor stue, et godt soveværelse, separat køkken og badeværelse og er samtidig oplagt som delebolig med en indretning, der giver gode muligheder for to separate opholdsrum.LEJLIGHED: Fra entréen er der adgang videre til boligens rum. Stuen er rummelig og nem at indrette med god plads til både sofaarrangement og spisebord. Det store