← Tilbage til on-market
Enghavevej 25, 5. th
1674 København V · other · Hyllen & Co, København & Frederiksberg
Udbudspris
7.495.000 kr.
86.149 kr/m²
Vores estimat
7.042.436 kr.
80.948 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.0 %
-452.564 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.6 %
Comp-engineP10 74.913 · median 84.899 · P90 102.806 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.6%!Comps usikre (8)✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1895✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.948 kr/m² × 87 m² = 7.042.436 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1895
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.288 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.042.436 kr.
80.948 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
86.688 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.135.068 kr.
82.012 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.149 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.948 | 7.042.436 kr. | -6.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.913 | 6.517.457 kr. | -13.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.899 | 7.386.213 kr. | -1.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 261 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 102.806 | 8.944.102 kr. | +19.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.115 | 1.750.000 kr. | -76.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.8%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år137.292 kr.
Salgspris7.042.436 kr.
Profit (1 års hold)-362.092 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.0%
α (alpha)-6.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år198.366 kr.
Salgspris7.324.133 kr.
Profit (1 års hold)-19.321 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.9%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år280.004 kr.
Salgspris8.084.717 kr.
Profit (1 års hold)822.901 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år203.580 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)264.654 kr.
− Ejerudgifter/år-66.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)137.292 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)198.366 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.004 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.042.436 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-499.384 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-6.6%
Mægler
kr/m² (udbud)86.149 kr.
MæglerHyllen & Co, København & Frederiksberg
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-06-25normal
4.995.000 kr.57.414 kr./m²
2020-06-23normal
3.300.000 kr.37.931 kr./m²
2008-04-21normal
2.043.000 kr.23.483 kr./m²
2002-06-02normal
1.575.000 kr.18.103 kr./m²
2000-04-09normal
1.316.000 kr.15.126 kr./m²
1996-07-01normal
432.550 kr.4.972 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.995.000 kr.2021-06-25 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En lejlighed, man mærker – højt over Vesterbro
Lejligheden blev gennemgribende renoveret for omkring seks år siden, og særligt én beslutning har været afgørende for boligens udtryk: Køkkenet blev flyttet ind i opholdsmiljøet, så der i dag åbner sig et imponerende køkken-alrum og stue i ét stort, sammenhængende rum.Det er lejlighedens ubestridte hjerte.Placeringen på hjørnet af ejendommen betyder, at lyset strømmer ind fra flere sider og forandrer rummet i takt med dagen. Her er plads til de lange middage omkring spisebordet, rolige søndage i