iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fadet 3, 5. th

1799 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
101.284 kr/m²
Vores estimat
7.155.931 kr.
96.702 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.5 %
-339.069 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.1 %
Comp-engineP10 77.950 · median 99.347 · P90 102.008 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2020)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.1% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -5.1%✓5. sal✓Stand 9/10✓Sol 100✓Nybyg 2020✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 96.702 kr/m² × 74 m² = 7.155.931 kr.
Fadet 3, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.252 kr./år
Alpha
-5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.155.931 kr.
96.702 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
101.916 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.238.558 kr.
97.818 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris101.2847.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.7027.155.931 kr.-4.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.9505.768.291 kr.-23.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median99.3477.351.664 kr.-1.9 %8 comps inden for 250 m, median 70 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.0087.548.571 kr.+0.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.4%
α (alpha)-5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år127.908 kr.
Salgspris7.155.931 kr.
Profit (1 års hold)-257.981 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.3%
α (alpha)-5.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år179.856 kr.
Salgspris7.442.168 kr.
Profit (1 års hold)80.204 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.4%
α (alpha)-5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år357.097 kr.
Salgspris8.215.009 kr.
Profit (1 års hold)1.030.286 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.108 kr.
− Ejerudgifter/år-45.252 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.908 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)357.097 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.155.931 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-385.889 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-5.1%

Mægler

kr/m² (udbud)101.284 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-07-20normal
4.595.000 kr.62.095 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.595.000 kr.2020-07-20 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3V'er med solrig altan i hjertet af Carlsberg Byen

Med J.C. Jacobsens Have som nærmeste nabo udbydes denne indbydende treværelses ejerlejlighed i en af Københavns mest spændende bydele. Her bor du i et unikt samspil mellem prisbelønnet, moderne arkitektur og de ikoniske bygninger fra den historiske bryggerby, hvor fortid og nutid smelter smukt sammen.Boligen byder velkommen via en rummelig entré, der elegant leder videre til det stilrene køkken. Her er alle hvidevarer integreret og den centrale placering skaber en naturlig forbindelse til lejlig