iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fadet 3, 5. th

1799 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
87.770 kr/m²
Vores estimat
7.180.248 kr.
97.030 kr/m²
Udbudt under estimat
+10.6 %
+685.248 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 9.9 %
Comp-engineP10 77.950 · median 99.347 · P90 102.008 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
91/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 9.9% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2020)
  • ·Seller CAGR 5.9% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·107 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 30% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
✓ 8 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +13%✓5. sal✓α +9.9%✓Stand 9/10✓Sol 100✓Nybyg 2020✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 97.030 kr/m² × 74 m² = 7.180.248 kr.
Fadet 3, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
107d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.260 kr./år
Alpha
9.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.180.248 kr.
97.030 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
88.322 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.261.728 kr.
98.131 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris87.7706.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM97.0307.180.248 kr.+10.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.9505.768.291 kr.-11.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median99.3477.351.664 kr.+13.2 %8 comps inden for 250 m, median 70 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.0087.548.571 kr.+16.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
11.8%
α (alpha)9.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast11.8%
Gross rental/år126.900 kr.
Salgspris7.180.248 kr.
Profit (1 års hold)771.328 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
16.6%
α (alpha)9.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast16.6%
Gross rental/år178.848 kr.
Salgspris7.467.458 kr.
Profit (1 års hold)1.110.486 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.1%
α (alpha)9.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast30.1%
Gross rental/år356.089 kr.
Salgspris8.242.925 kr.
Profit (1 års hold)2.063.194 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.108 kr.
− Ejerudgifter/år-46.260 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.900 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.848 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)356.089 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.180.248 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread644.428 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha9.9%

Mægler

kr/m² (udbud)87.770 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-07-20normal
4.595.000 kr.62.095 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.595.000 kr.2020-07-20 · 6 år siden
Udbudspris implicerer5.9% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3V'er med solrig altan i hjertet af Carlsberg Byen

Med J.C. Jacobsens Have som nærmeste nabo udbydes denne indbydende treværelses ejerlejlighed i en af Københavns mest spændende bydele. Her bor du i et unikt samspil mellem prisbelønnet, moderne arkitektur og de ikoniske bygninger fra den historiske bryggerby, hvor fortid og nutid smelter smukt sammen.Boligen byder velkommen via en rummelig entré, der elegant leder videre til det stilrene køkken. Her er alle hvidevarer integreret og den centrale placering skaber en naturlig forbindelse til lejlig