Guldborgvej 37, 3. th
2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.092 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.733 | 6.667.692 kr. | -0.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.932 | 5.922.812 kr. | -11.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.113 | 6.696.626 kr. | +0.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 177 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.726 | 7.351.163 kr. | +9.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.026 | 1.750.000 kr. | -73.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys 3V med herskabelige detaljer, altan og beliggende i Svømmehalskavrteret
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På Guldborgvej 37, 3. th., 2000 Frederiksberg finder du denne charmerende ejerlejlighed på 76 m². Her danner stuklofter, originale plankegulve og højt til loftet en smuk ramme om boligen, mens de tre lyse værelser giver en indbydende og luftig atmosfære. Lejligheden ligger på en stille sidevej i det eftertragtede Svømmehalskvarter. Her får du en rolig base med bylivet tæt på og en vestvendt altan, hvor eftermiddagssolen og udsigten over nærområdet kan nydes. Et oplagt sted til en kop kaffe eller en hyggelig stund med venner. Boligen rummer to lyse stuer med højt til loftet, et værelse med direkte udgang til altanen, et skønt, stort køkken og et funktionelt københavnertoilet. Planløsningen giver mulighed for at lave separat badeværelse ved at inddrage en del af køkkenet – en løsning, som flere i opgangen allerede har valgt. Til ejendommen hører desuden en dejlig fælles baggård med grønne omgivelser og plads til både afslapning og hyggeligt samvær med naboerne. Svømmehalskvarteret er et af Frederiksbergs stemningsfulde kvarterer, hvor smukke ejendomme og grønne omgivelser skaber en rolig, næsten tilbagetrukket atmosfære midt i byen. Fra adressen er der kort afstand til Frederiksberg Svømmehal, hyggelige caféer, gode indkøbsmuligheder og områdets grønne åndehuller. Her føles hverdagen lokal og fredelig, samtidig med at resten af København er lige rundt om hjørnet. Denne lejlighed er en sjælden perle, der kombinerer historisk charme med moderne bekvemmeligheder, og den er perfekt for dig, der ønsker en central beliggenhed uden at gå på kompromis med ro og kvalitet. Med adresse på det grønne Frederiksberg er du garanteret en unik og eftertragtet boligoplevelse Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk