Udbudspris
4.595.000 kr.
83.545 kr/m²
Vores estimat
4.060.339 kr.
73.824 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.6 %
-534.661 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.2 %
Comp-engineP10 62.085 · median 72.622 · P90 79.275 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 35.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -12.2%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓3. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.824 kr/m² × 55 m² = 4.060.339 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
55 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.132 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.060.339 kr.
73.824 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
84.080 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.116.458 kr.
74.845 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.545 | 4.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.824 | 4.060.339 kr. | -11.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.085 | 3.414.702 kr. | -25.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.622 | 3.994.214 kr. | -13.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 76 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.275 | 4.360.142 kr. | -5.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.273 | 840.000 kr. | -81.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.4%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-10.4%
Gross rental/år82.668 kr.
Salgspris4.060.339 kr.
Profit (1 års hold)-481.413 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.6%
α (alpha)-12.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år118.308 kr.
Salgspris4.222.753 kr.
Profit (1 års hold)-283.359 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.5%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år272.536 kr.
Salgspris4.661.269 kr.
Profit (1 års hold)309.385 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)154.440 kr.
− Ejerudgifter/år-36.132 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.668 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.308 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.536 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.060.339 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread-564.081 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha-12.2%
Mægler
kr/m² (udbud)83.545 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-02-02normal
2.495.000 kr.45.364 kr./m²
2019-07-17normal
1.945.000 kr.35.364 kr./m²
2012-09-11normal
1.030.000 kr.18.727 kr./m²
2004-11-04normal
1.098.000 kr.19.964 kr./m²
2004-05-26normal
835.000 kr.15.182 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 840.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2024-02-02 · 2 år siden
Udbudspris implicerer35.7% pa
FMV implicerer27.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-8.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Et hjem med lys, luft og funktionalitet
Velkommen til Skaffervej 5, 3. th. En velindrettet lejlighed med en attraktiv beliggenhed centralt i Nordvest. Her bor du tæt på Nørrebro Station med nem adgang til resten af byen, samtidig med at du har caféer, indkøb og grønne områder lige i nærheden – en ideel kombination af byliv og rolige omgivelser. LEJLIGHEDEN: Når du træder ind i lejligheden, bliver du budt velkommen i en indbydende entré med et praktisk, indbygget skab, der giver gode opbevaringsmuligheder til overtøj og sko. Badeværel