Udbudspris
4.495.000 kr.
76.186 kr/m²
Vores estimat
3.721.672 kr.
63.079 kr/m²
Udbudt over estimat
-17.2 %
-773.328 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -17.7 %
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -17.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.7%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 70✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.079 kr/m² × 59 m² = 3.721.672 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.924 kr./år
Alpha
-17.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.721.672 kr.
63.079 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
76.675 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.777.294 kr.
64.022 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.186 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.079 | 3.721.672 kr. | -17.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.949 | 1.000.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.0%
α (alpha)-17.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-16.0%
Gross rental/år80.136 kr.
Salgspris3.721.672 kr.
Profit (1 års hold)-722.012 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.0%
α (alpha)-17.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-11.0%
Gross rental/år121.554 kr.
Salgspris3.870.539 kr.
Profit (1 års hold)-531.727 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.1%
α (alpha)-17.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år181.592 kr.
Salgspris4.272.479 kr.
Profit (1 års hold)-69.748 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.060 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.
− Ejerudgifter/år-57.924 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.554 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.592 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.721.672 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-802.148 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-17.7%
Mægler
kr/m² (udbud)76.186 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-08-04normal
3.460.000 kr.58.644 kr./m²
2012-05-14normal
950.000 kr.16.102 kr./m²
1999-05-11normal
472.500 kr.8.008 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor indflytningsklar 2-værelses lejlighed med vestvendt stue og altan!
Drømmer du om en indflytningsklar lejlighed, hvor der er kræset for detaljerne, og hvor æstetik og funktionalitet går hånd i hånd? Så skal du glæde dig til at opleve denne skønne 2-værelses på 2. sal, hvor en gennemtænkt indretning, flotte materialevalg og en fredelig beliggenhed skaber noget helt særligt.Lejligheden er beliggende midt på Johan Kellers Vej, hvor roen sænker sig, og blikket naturligt fanges af de grønne trækroner, der både tilfører boligen charme og skærmer for indkig. Fra stuen