← Tilbage til on-market
Rådmandsgade 40D, 5. th
2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej
Udbudspris
5.895.000 kr.
66.989 kr/m²
Vores estimat
6.752.808 kr.
76.736 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.6 %
+857.808 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.8 %
Comp-engineP10 79.630 · median 79.630 · P90 80.036 kr/m²2 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps ligger langt væk
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 13.8% i sweet spot (5-20%)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·106 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 31% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1967) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1967!Comps usikre (2)✓α +14%✓5. sal✓Sol 100✓88 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.736 kr/m² × 88 m² = 6.752.808 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
88 m²
Værelser
2
Byggeår
1967
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
106d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.904 kr./år
Alpha
13.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.752.808 kr.
76.736 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.932.220 kr.
67.412 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.828.165 kr.
77.593 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.989 | 5.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.736 | 6.752.808 kr. | +14.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.630 | 7.007.482 kr. | +18.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.630 | 7.007.482 kr. | +18.9 % | 2 comps samme postnummer, median 1072 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 80.036 | 7.043.144 kr. | +19.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.341 | 1.350.000 kr. | -77.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.8%
α (alpha)13.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast15.8%
Gross rental/år118.176 kr.
Salgspris6.752.808 kr.
Profit (1 års hold)938.764 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
20.8%
α (alpha)13.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år175.200 kr.
Salgspris7.022.920 kr.
Profit (1 års hold)1.265.900 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
31.0%
α (alpha)13.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast31.0%
Gross rental/år140.934 kr.
Salgspris7.752.224 kr.
Profit (1 års hold)1.960.938 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-71.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.176 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)175.200 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)140.934 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.752.808 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread820.588 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha13.8%
Mægler
kr/m² (udbud)66.989 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-07-31normal
2.200.000 kr.25.000 kr./m²
2009-08-18normal
635.000 kr.7.216 kr./m²
2005-07-12normal
965.000 kr.10.966 kr./m²
2003-12-21family
467.500 kr.5.313 kr./m²
1998-09-18normal
290.600 kr.3.302 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2015-07-31 · 11 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer10.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2V’er øverst oppe med solrig altan og elevator
I et af Nørrebros mest eftertragtede kvarterer udbydes denne indbydende og rummelige toværelses ejerlejlighed. Her bor du få skridt fra Metroen på Skjolds Plads, med et levende bymiljø af trendy caféer, bagerier og lokale favoritter lige om hjørnet.Planløsningen giver en sjælden fleksibilitet. Her kan man bo sammen uden at forstyrre hinanden. De to separate zoner med egen indgang, de to store badeværelser og den naturlige opdeling mellem ophold og privatliv gør lejligheden oplagt til roommates,