iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rådmandsgade 40D, 5. th

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1967) — lavere standard

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1967!α +2.9%✓5. sal✓Sol 100✓88 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.516 kr/m² × 88 m² = 6.469.408 kr.
Rådmandsgade 40D, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
88 m²
Værelser
2
Byggeår
1967
Udbudspris
6.245.000 kr.
Dage på markedet
46d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.904 kr./år
Alpha
2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.469.408 kr.
73.516 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.284.320 kr.
71.413 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.546.455 kr.
74.392 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.245.000 kr.
70.966 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.469.408 kr.
73.516 kr./m²
+3.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
15.341 kr./m²
-78.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.8%
α (alpha)2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år118.176 kr.
Salgspris6.469.408 kr.
Profit (1 års hold)303.264 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.7%
α (alpha)2.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast12.7%
Gross rental/år175.200 kr.
Salgspris6.922.267 kr.
Profit (1 års hold)813.147 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.0%
α (alpha)2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast20.0%
Gross rental/år140.934 kr.
Salgspris7.426.880 kr.
Profit (1 års hold)1.283.494 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-71.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.176 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)175.200 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)140.934 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.470 kr.
= Tx-omkostning39.320 kr.
+ Tilbudspris6.245.000 kr.
= Total investeret6.284.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.469.408 kr.
− Investeret-6.284.320 kr.
= Spread185.088 kr.
÷ Investeret÷ 6.284.320 kr.
= Alpha2.9%

Mægler

kr/m² (udbud)70.966 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-07-31normal
2.200.000 kr.25.000 kr./m²
2009-08-18normal
635.000 kr.7.216 kr./m²
2005-07-12normal
965.000 kr.10.966 kr./m²
2003-12-21family
467.500 kr.5.313 kr./m²
1998-09-18normal
290.600 kr.3.302 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2015-07-31 · 11 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer10.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rummelig 2V’er øverst oppe med solrig altan og elevator

I et af Nørrebros mest eftertragtede kvarterer udbydes denne indbydende og rummelige toværelses ejerlejlighed. Her bor du få skridt fra Metroen på Skjolds Plads, med et levende bymiljø af trendy caféer, bagerier og lokale favoritter lige om hjørnet.Planløsningen giver en sjælden fleksibilitet. Her kan man bo sammen uden at forstyrre hinanden. De to separate zoner med egen indgang, de to store badeværelser og den naturlige opdeling mellem ophold og privatliv gør lejligheden oplagt til roommates,