Straussvej 12, 2. tv
2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.182 | 3.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.984 | 3.629.099 kr. | -1.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.237 | 3.258.018 kr. | -11.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.393 | 3.706.631 kr. | +0.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 46 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.241 | 4.193.229 kr. | +13.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.909 | 930.000 kr. | -74.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende lejlighed med altan og skøn grøn gård
Klik på linket og se boligmagasin: Magasin Velkommen til en lys og indbydende lejlighed, hvor en god planløsning, fine klassiske detaljer og et dejligt lysindfald skaber nogle behagelige rammer om hverdagen. Her får I en bolig med blandt andet flotte plankegulve, en rummelig opholdsafdeling, altan og adgang til et særdeles hyggeligt og grønt gårdmiljø. Fra entréen fordeler boligen sig naturligt videre til lejlighedens forskellige rum. Det lyse køkken er indrettet med hvide, grebsfrie elementer og mørk bordplade, som giver et enkelt og tidløst udtryk. Her er god skabs- og bordplads samt vindue, der sørger for et behageligt naturligt lys. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den rummelige stue, hvor de lyse plankegulve og hvide vægge skaber en rolig og indbydende atmosfære. Stuen giver god plads til en større sofaafdeling, og i åben forbindelse finder I en hyggelig spiseafdeling placeret ved det brede vinduesparti. Her strømmer dagslyset ind, mens udsigten over de omkringliggende ejendomme bidrager til en luftig fornemmelse. Fra opholdsrummet er der desuden udgang til lejlighedens altan, som giver mulighed for at træde udenfor og nyde de lune måneder. Lejligheden ligger højt i ejendommen, hvilket både bidrager til lysindfaldet og giver et fint kig over kvarteret og de omkringliggende gårdmiljøer. Soveværelset har en god størrelse med plads til både dobbeltseng og opbevaring, mens badeværelset er funktionelt indrettet med separat bruseområde og lyse materialer. Alt i alt får I her en veldisponeret og lys lejlighed med en behagelig kombination af klassisk charme, gode opholdsrum, egen altan og attraktive fællesarealer. Vi inviterer jer gerne indenfor til en fremvisning, hvor boligen og de hyggelige omgivelser kan opleves på nærmeste hold.