iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Richs Vej 94, 1. tv

2000 Frederiksberg · other · Estaldo ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -15.1% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -15.1%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 76✓1. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 56.427 kr/m² × 65 m² = 3.667.745 kr.
C.F. Richs Vej 94, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
50d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.988 kr./år
Alpha
-15.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.667.745 kr.
56.427 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
66.502 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.762.134 kr.
57.879 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.295.000 kr.
66.077 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.667.745 kr.
56.427 kr./m²
-14.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
19.231 kr./m²
-70.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.4%
α (alpha)-15.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-12.4%
Gross rental/år118.812 kr.
Salgspris3.667.745 kr.
Profit (1 års hold)-536.063 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.3%
α (alpha)-15.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år167.952 kr.
Salgspris3.924.487 kr.
Profit (1 års hold)-230.181 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.4%
α (alpha)-15.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år206.814 kr.
Salgspris4.210.571 kr.
Profit (1 års hold)94.766 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-44.988 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.812 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.814 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.667.745 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-654.875 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-15.1%

Mægler

kr/m² (udbud)66.077 kr.
MæglerEstaldo ApS
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-07-01family
2.450.000 kr.37.692 kr./m²
2021-05-07normal
2.525.000 kr.38.846 kr./m²
2015-04-09normal
1.645.000 kr.25.308 kr./m²
2009-01-19normal
998.000 kr.15.354 kr./m²
2000-04-03normal
676.000 kr.10.400 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.525.000 kr.2021-05-07 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.2% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stilren Frederiksberg-lejlighed med solrig altan

65 veludnyttede m² - totalrenoveret i 2022 og perfekt beliggenhed tæt på metro og S-tog Velkommen til C.F. Richs Vej 94, 1. tv - en stilfuld og gennemrenoveret 2-værelses lejlighed på 65 m², hvor moderne komfort møder en rolig og attraktiv beliggenhed på Frederiksberg. Lejligheden fremstår fuldstændig indflytningsklar efter en omfattende totalrenovering i 2022, hvor der er tænkt over både funktionalitet og æstetik. Planløsningen er optimal og byder på en rummelig entré med god opbevaringsplads, et lyst og funktionelt køkken med skøn morgensol, et pænt og stilrent badeværelse samt et regulært soveværelse med plads til både seng, skabe og arbejdsplads. Hjertet i boligen er den store, indbydende stue, hvor der er rig mulighed for at indrette både spiseafdeling og hyggelig opholdsstue. Herfra er der direkte udgang til lejlighedens altan, som byder på fuld eftermiddagssol - det perfekte sted at nyde en kop kaffe, et glas vin eller bare roen efter en lang dag. Udsigten er til grønne fællesarealer med legepladser, hvilket giver en sjælden kombination af byliv og naturnær idyl. Beliggenheden er i top. Med få minutters gang til Flintholm Station får du nem adgang til både metro og S-tog, hvilket gør det let at komme rundt i hele København. Samtidig er området præget af fred og ro, langt fra tung trafik og støj, hvilket gør boligen til et ideelt fristed i hverdagen. Samlet set er der tale om en sjældent udbudt lejlighed, hvor du får en moderne bolig i rolige omgivelser - perfekt til singlen, parret eller som en attraktiv investering.