Udbudspris
6.495.000 kr.
99.923 kr/m²
Vores estimat
5.962.596 kr.
91.732 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.2 %
-532.404 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.8 %
Comp-engineP10 74.497 · median 88.184 · P90 99.869 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1885)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -8.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 28.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -8.8%✓Sol 89✓Klassisk 1885✓2. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.732 kr/m² × 65 m² = 5.962.596 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1885
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.888 kr./år
Alpha
-8.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.962.596 kr.
91.732 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
100.551 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.018.845 kr.
92.598 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.923 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.732 | 5.962.596 kr. | -8.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.497 | 4.842.319 kr. | -25.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.184 | 5.731.928 kr. | -11.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 82 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.869 | 6.491.483 kr. | -0.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.538 | 1.400.000 kr. | -78.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.3%
α (alpha)-8.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år94.212 kr.
Salgspris5.962.596 kr.
Profit (1 års hold)-479.012 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.6%
α (alpha)-8.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år139.842 kr.
Salgspris6.201.100 kr.
Profit (1 års hold)-194.878 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.8%
α (alpha)-8.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år181.628 kr.
Salgspris6.845.060 kr.
Profit (1 års hold)490.869 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år152.100 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)197.730 kr.
− Ejerudgifter/år-57.888 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.212 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.842 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.628 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.962.596 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-573.224 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-8.8%
Mægler
kr/m² (udbud)99.923 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-04-29normal
5.055.000 kr.77.769 kr./m²
2023-07-04normal
4.195.000 kr.64.538 kr./m²
2023-05-02family
3.400.000 kr.52.308 kr./m²
2018-01-14normal
3.275.000 kr.50.385 kr./m²
2015-07-01normal
2.760.000 kr.42.462 kr./m²
2013-10-20normal
2.150.000 kr.33.077 kr./m²
2008-09-11normal
1.665.000 kr.25.615 kr./m²
2003-07-30normal
1.350.000 kr.20.769 kr./m²
1995-09-08normal
300.000 kr.4.615 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.055.000 kr.2025-04-29 · 1 år siden
Udbudspris implicerer28.5% pa
FMV implicerer18.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-10.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En af Vesterbros smukkeste 2-værelses lejligheder med herskabelig elegance.
På en af Vesterbros mest eksklusive og eftertragtede adresser udbydes denne sjældent udbudte og særdeles charmerende ejerlejlighed på 65 veludnyttede m². Her forenes klassisk herskabelig elegance med moderne komfort i en bolig, der emmer af sjæl, lys og atmosfære.Lejligheden imponerer fra første øjekast med sine ca. 2,8 meter til loftet, som skaber en fantastisk rumfornemmelse og understreges smukt af den originale stuk. Den herskabelige karakter er bevaret med stor respekt, mens de nyere vindue