← Tilbage til on-market
Forhåbningsholms Alle 29, 1. tv
1904 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Udbudspris
6.495.000 kr.
101.484 kr/m²
Vores estimat
6.244.417 kr.
97.569 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.9 %
-250.583 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.5 %
Comp-engineP10 73.688 · median 96.324 · P90 102.724 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -4.5%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 69✓1. sal✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.569 kr/m² × 64 m² = 6.244.417 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.516 kr./år
Alpha
-4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.244.417 kr.
97.569 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
102.122 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.329.355 kr.
98.896 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 101.484 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.569 | 6.244.417 kr. | -3.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.688 | 4.716.015 kr. | -27.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 96.324 | 6.164.757 kr. | -5.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 141 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.724 | 6.574.354 kr. | +1.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.000 | 1.600.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.5%
α (alpha)-4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-2.5%
Gross rental/år124.764 kr.
Salgspris6.244.417 kr.
Profit (1 års hold)-166.639 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.2%
α (alpha)-4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år173.148 kr.
Salgspris6.494.194 kr.
Profit (1 års hold)131.522 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år215.286 kr.
Salgspris7.168.591 kr.
Profit (1 års hold)848.057 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.664 kr.
− Ejerudgifter/år-36.516 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.764 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.148 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)215.286 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.244.417 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-291.403 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-4.5%
Mægler
kr/m² (udbud)101.484 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-12-01normal
3.250.000 kr.50.781 kr./m²
2014-10-21normal
2.335.000 kr.36.484 kr./m²
2007-04-25normal
1.950.000 kr.30.469 kr./m²
2000-03-28normal
940.000 kr.14.688 kr./m²
1995-05-03normal
440.400 kr.6.881 kr./m²
1993-10-28normal
498.000 kr.7.781 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.250.000 kr.2017-12-01 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt 64 m2 toværelses lejlighed med altan på Frb C.
På en af de mest attraktive beliggenheder på Frederiksberg C finder du denne indbydende 2-værelses ejerlejlighed på 64 veldisponerede kvadratmeter. Her bor du med Søerne og Gammel Kongevejs pulserende byliv lige om hjørnet – og samtidig i de rolige, klassiske rammer, der gør netop denne del af Frederiksberg så eftertragtet.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den store, lyse stue, hvor der er god plads til både spisebord og sofaafdeling. Herfra åbner dobbelte glasdøre direkte ud til den skønn