iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Forhåbningsholms Alle 29, 1. tv

1904 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
101.484 kr/m²
Vores estimat
6.144.551 kr.
96.009 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.4 %
-350.449 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.0 %
Comp-engineP10 73.688 · median 96.324 · P90 102.724 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -6.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -6.0%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 69✓1. sal✓64 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 96.009 kr/m² × 64 m² = 6.144.551 kr.
Forhåbningsholms Alle 29, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.516 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.144.551 kr.
96.009 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
102.122 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.230.084 kr.
97.345 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris101.4846.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.0096.144.551 kr.-5.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.6884.716.015 kr.-27.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median96.3246.164.757 kr.-5.1 %8 comps inden for 500 m, median 141 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.7246.574.354 kr.+1.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.0001.600.000 kr.-75.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år124.764 kr.
Salgspris6.144.551 kr.
Profit (1 års hold)-266.505 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år173.148 kr.
Salgspris6.390.333 kr.
Profit (1 års hold)27.661 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.1%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år215.286 kr.
Salgspris7.053.945 kr.
Profit (1 års hold)733.411 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.664 kr.
− Ejerudgifter/år-36.516 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.764 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.148 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)215.286 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.144.551 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-391.269 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-6.0%

Mægler

kr/m² (udbud)101.484 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-12-01normal
3.250.000 kr.50.781 kr./m²
2014-10-21normal
2.335.000 kr.36.484 kr./m²
2007-04-25normal
1.950.000 kr.30.469 kr./m²
2000-03-28normal
940.000 kr.14.688 kr./m²
1995-05-03normal
440.400 kr.6.881 kr./m²
1993-10-28normal
498.000 kr.7.781 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.250.000 kr.2017-12-01 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lysfyldt 64 m2 toværelses lejlighed med altan på Frb C.

På en af de mest attraktive beliggenheder på Frederiksberg C finder du denne indbydende 2-værelses ejerlejlighed på 64 veldisponerede kvadratmeter. Her bor du med Søerne og Gammel Kongevejs pulserende byliv lige om hjørnet – og samtidig i de rolige, klassiske rammer, der gør netop denne del af Frederiksberg så eftertragtet.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den store, lyse stue, hvor der er god plads til både spisebord og sofaafdeling. Herfra åbner dobbelte glasdøre direkte ud til den skønn