Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1972✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓69 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.224 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
79.638 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
80.142 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.581.318 kr.
80.889 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
79.638 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
79.638 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
19.565 kr./m²
-75.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år121.656 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)86.836 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år173.820 kr.
Salgspris5.879.650 kr.
Profit (1 års hold)523.650 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år199.578 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)978.018 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)226.044 kr.
− Ejerudgifter/år-52.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.656 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.820 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.578 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)79.638 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-10-02normal
3.100.000 kr.44.928 kr./m²
2013-02-18normal
1.902.000 kr.27.565 kr./m²
2007-12-19normal
1.870.000 kr.27.101 kr./m²
2004-06-22normal
1.550.000 kr.22.464 kr./m²
2000-05-23normal
925.503 kr.13.413 kr./m²
1994-06-17normal
659.750 kr.9.562 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2017-10-02 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FREDERIKSBERG
Det er en sjælden fornøjelse at byde velkommen til denne attraktive penthouselejlighed, hvor en privat, sydvendt tagterrasse på over 20 m² løfter boligoplevelsen til et helt særligt niveau. Beliggende på ejendommens 5. og øverste etage får du ikke blot en lys og veldisponeret lejlighed, men også et enestående uderum med udsigt over byens tage og himmel – helt uden overboer.Lejlighedens 69 veldisponerede kvadratmeter fremstår indbydende og velholdte med en gennemtænkt planløsning, hvor hver enest