Udbudspris
5.295.000 kr.
76.739 kr/m²
Vores estimat
5.295.000 kr.
76.739 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 54.705 · median 72.106 · P90 83.435 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·63 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1972✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓69 m² sweet✓Stand 7/10
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
63d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.224 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.295.000 kr.
76.739 kr./m² · fallback
Investeret
5.328.620 kr.
77.226 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.382.511 kr.
78.007 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.739 | 5.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.739 | 5.295.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 54.705 | 3.774.636 kr. | -28.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.106 | 4.975.331 kr. | -6.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 78 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.435 | 5.757.021 kr. | +8.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.565 | 1.350.000 kr. | -74.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år121.656 kr.
Salgspris5.295.000 kr.
Profit (1 års hold)88.036 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år173.820 kr.
Salgspris5.506.800 kr.
Profit (1 års hold)352.000 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år199.578 kr.
Salgspris6.078.660 kr.
Profit (1 års hold)949.618 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)226.044 kr.
− Ejerudgifter/år-52.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.656 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.820 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.578 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.295.000 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-33.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)76.739 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-10-02normal
3.100.000 kr.44.928 kr./m²
2013-02-18normal
1.902.000 kr.27.565 kr./m²
2007-12-19normal
1.870.000 kr.27.101 kr./m²
2004-06-22normal
1.550.000 kr.22.464 kr./m²
2000-05-23normal
925.503 kr.13.413 kr./m²
1994-06-17normal
659.750 kr.9.562 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2017-10-02 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FREDERIKSBERG
Det er en sjælden fornøjelse at byde velkommen til denne attraktive penthouselejlighed, hvor en privat, sydvendt tagterrasse på over 20 m² løfter boligoplevelsen til et helt særligt niveau. Beliggende på ejendommens 5. og øverste etage får du ikke blot en lys og veldisponeret lejlighed, men også et enestående uderum med udsigt over byens tage og himmel – helt uden overboer.Lejlighedens 69 veldisponerede kvadratmeter fremstår indbydende og velholdte med en gennemtænkt planløsning, hvor hver enest