Udbudspris
4.495.000 kr.
69.154 kr/m²
Vores estimat
4.495.000 kr.
69.154 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 54.254 · median 63.987 · P90 83.064 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·126 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 49.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 4
✗1 deal-breaker✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 100✓2. sal✓65 m² sweet✓Stand 6/10
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
126d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.752 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
69.154 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
69.597 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.594.630 kr.
70.687 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.154 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.154 | 4.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 54.254 | 3.526.514 kr. | -21.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.987 | 4.159.186 kr. | -7.5 % | 8 comps samme postnummer, median 22 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.064 | 5.399.179 kr. | +20.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.250.000 kr. | -72.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år129.048 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)100.228 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år178.188 kr.
Salgspris4.674.800 kr.
Profit (1 års hold)329.168 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år217.050 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)853.490 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-34.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)217.050 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)69.154 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-07-05normal
3.000.000 kr.46.154 kr./m²
2020-08-05normal
2.300.000 kr.35.385 kr./m²
2017-05-23normal
2.060.000 kr.31.692 kr./m²
2010-05-21normal
1.100.000 kr.16.923 kr./m²
2005-08-24family
850.000 kr.13.077 kr./m²
2000-03-07normal
736.290 kr.11.328 kr./m²
1996-01-30normal
382.417 kr.5.883 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.000.000 kr.2025-07-05 · 1 år siden
Udbudspris implicerer49.8% pa
FMV implicerer49.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2V på Frederiksberg, solrig sydvendt altan, nyt massivt sildebensparket i eg og nyt HTH-køkken
Alt er renoveret i 2025 så du slipper for både udgiften og besværet. Flyt direkte ind i en lys og lækker toværelses med udsigt over et villakvarter og skønt beliggende - det er blot nogle af højdepunkterne, du får som ejer af denne lækre toværelses lejlighed på Frederiksberg. Den ligger skønt i et af bydelens roligste og grønneste hjørner lige over for Solbjerg Parkkirkegård og 400 meter fra Søndermarken. Velkommen til!Du kommer til at bo på anden sal i en forholdsvis ung etageejendom med elevat