Udbudspris
4.995.000 kr.
90.818 kr/m²
Vores estimat
5.164.457 kr.
93.899 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.4 %
+169.457 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.7 %
Comp-engineP10 78.971 · median 98.976 · P90 102.383 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.7%✓Comps +9%✓4. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.899 kr/m² × 55 m² = 5.164.457 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.968 kr./år
Alpha
2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.164.457 kr.
93.899 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
91.397 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.195.168 kr.
94.458 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.818 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.899 | 5.164.457 kr. | +3.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.971 | 4.343.428 kr. | -13.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 98.976 | 5.443.656 kr. | +9.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 163 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.383 | 5.631.041 kr. | +12.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.818 | 1.200.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.0%
α (alpha)2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år63.732 kr.
Salgspris5.164.457 kr.
Profit (1 års hold)201.369 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)2.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år102.342 kr.
Salgspris5.371.035 kr.
Profit (1 års hold)446.557 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.0%
α (alpha)2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast21.0%
Gross rental/år174.548 kr.
Salgspris5.928.797 kr.
Profit (1 års hold)1.076.525 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år128.700 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)167.310 kr.
− Ejerudgifter/år-64.968 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)63.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)102.342 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.548 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.164.457 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread137.637 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha2.7%
Mægler
kr/m² (udbud)90.818 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-07-01family
1.495.000 kr.27.182 kr./m²
2011-07-04normal
1.495.000 kr.27.182 kr./m²
2008-02-24family
1.200.632 kr.21.830 kr./m²
2005-05-25normal
1.644.000 kr.29.891 kr./m²
2004-09-12normal
1.375.000 kr.25.000 kr./m²
1996-10-07auction
116.000 kr.2.109 kr./m²
1996-09-19normal
363.447 kr.6.608 kr./m²
1996-07-27normal
130.000 kr.2.364 kr./m²
1995-09-02normal
665.000 kr.12.091 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.495.000 kr.2011-07-04 · 15 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk Vesterbrolejlighed med altan og delevenlig planløsning!
På en af Vesterbros mest attraktive adresser udbydes nu denne indbydende lejlighed med en skøn altan og en delevenlig planløsning. Her får du en bolig i pæn stand, der passer perfekt til både parret, singlen eller to venner, som ønsker at dele en lejlighed på Vesterbro.Lejligheden byder på en god og funktionel indretning med to regulære værelser, et pænt køkken og badeværelse samt udgang til en skøn altan, hvor sommerdagene kan nydes i rolige omgivelser. De store vinduespartier giver et dejligt