Frederikssundsvej 68G, 3. mf

2400 København NV · home · home Nordvest - Emdrup

Åbn pitch-view

Top-pick score

52/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet17/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
·Tier-B bydel (noerrebro)
·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·α -13.2% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 4 · ! 0 · ✗ 2

✗Støjgade✗α -13.2%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.820 kr/m² × 45 m² = 3.141.893 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

45 m²

Værelser

Byggeår

1932

Udbudspris

3.595.000 kr.

Dage på markedet

38d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.100 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 36.408 kr./år

Alpha

-13.2%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

3.141.893 kr.

69.820 kr./m² · XGBoost

Investeret

3.618.420 kr.

80.409 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

3.181.745 kr.

70.705 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

3.595.000 kr.

79.889 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

3.141.893 kr.

69.820 kr./m²

-12.6% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

690.000 kr.

15.333 kr./m²

-80.8% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-11.5%

α (alpha)-13.2%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast-11.5%

Gross rental/år60.792 kr.

Salgspris3.141.893 kr.

Profit (1 års hold)-415.735 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

-3.7%

α (alpha)-13.2%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast-3.7%

Gross rental/år89.952 kr.

Salgspris3.361.826 kr.

Profit (1 års hold)-166.642 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

6.5%

α (alpha)-13.2%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.9%

= Total afkast6.5%

Gross rental/år176.430 kr.

Salgspris3.606.893 kr.

Profit (1 års hold)164.903 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år313.170 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-46.976 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.

= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (45) × 12 mdr

= Langtidsleje/år97.200 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)126.360 kr.

− Ejerudgifter/år-36.408 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)60.792 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)89.952 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)176.430 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.595.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+21.570 kr.

= Tx-omkostning23.420 kr.

+ Tilbudspris3.595.000 kr.

= Total investeret3.618.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.141.893 kr.

− Investeret-3.618.420 kr.

= Spread-476.527 kr.

÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.

= Alpha-13.2%

Mægler

kr/m² (udbud)79.889 kr.

Mæglerhome Nordvest - Emdrup

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2021-01-14family

1.157.600 kr.25.724 kr./m²

2016-02-15normal

1.235.000 kr.27.444 kr./m²

2005-10-11normal

1.360.000 kr.30.222 kr./m²

2005-03-14normal

1.098.000 kr.24.400 kr./m²

2002-09-25normal

855.000 kr.19.000 kr./m²

1998-08-10normal

487.476 kr.10.833 kr./m²

1998-08-10auction

200.000 kr.4.444 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 690.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.235.000 kr.2016-02-15 · 10 år siden

Udbudspris implicerer11.3% pa

FMV implicerer9.8% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og spændende lejlighed med altan på attraktiv adresse

Eftertragtet 2V’er med altan centralt i Nordvest Er boligjagten stillet ind på en af byens eftertragtede toværelses lejligheder? Så står vi klar med nøglerne til dit næste boligkapitel på en attraktiv adresse i Nordvestkvarteret. På adressen bydes du velkommen af en klassisk 30’er-ejendom, og her skal du sætte kurs mod 3. sal, hvor du skal se nærmere på 45 veludnyttede kvadratmeter. Du træder indenfor i en ægte københavnerlejlighed med plankegulve, fyldningsdøre og stuk i loftet, så hjemmet by