← Tilbage til on-market
Frederikssundsvej 68G, 3. mf
2400 København NV · home · home Nordvest - Emdrup
Udbudspris
3.595.000 kr.
79.889 kr/m²
Vores estimat
3.649.166 kr.
81.093 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.5 %
+54.166 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.8 %
Comp-engineP10 45.368 · median 72.593 · P90 78.335 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·98 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗Comps -9%!α +0.8%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.093 kr/m² × 45 m² = 3.649.166 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
98d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.408 kr./år
Alpha
0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.649.166 kr.
81.093 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
80.409 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.685.992 kr.
81.911 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.889 | 3.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.093 | 3.649.166 kr. | +1.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 45.368 | 2.041.553 kr. | -43.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.593 | 3.266.686 kr. | -9.1 % | 8 comps same_road_250m, median 17 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.335 | 3.525.076 kr. | -1.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.333 | 690.000 kr. | -80.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år60.792 kr.
Salgspris3.649.166 kr.
Profit (1 års hold)91.538 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)0.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år89.952 kr.
Salgspris3.795.133 kr.
Profit (1 års hold)266.665 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år176.430 kr.
Salgspris4.189.243 kr.
Profit (1 års hold)747.253 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)126.360 kr.
− Ejerudgifter/år-36.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)60.792 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)89.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)176.430 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.649.166 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread30.746 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha0.8%
Mægler
kr/m² (udbud)79.889 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-01-14family
1.157.600 kr.25.724 kr./m²
2016-02-15normal
1.235.000 kr.27.444 kr./m²
2005-10-11normal
1.360.000 kr.30.222 kr./m²
2005-03-14normal
1.098.000 kr.24.400 kr./m²
2002-09-25normal
855.000 kr.19.000 kr./m²
1998-08-10normal
487.476 kr.10.833 kr./m²
1998-08-10auction
200.000 kr.4.444 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 690.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.235.000 kr.2016-02-15 · 10 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer11.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
KARNAPPEN FANGER DAGSLYSET - 3. SAL, ALTAN 45M²
Eftertragtet 2V’er med altan centralt i Nordvest Er boligjagten stillet ind på en af byens eftertragtede toværelses lejligheder? Så står vi klar med nøglerne til dit næste boligkapitel på en attraktiv adresse i Nordvestkvarteret. På adressen bydes du velkommen af en klassisk 30’er-ejendom, og her skal du sætte kurs mod 3. sal, hvor du skal se nærmere på 45 veludnyttede kvadratmeter. Du træder indenfor i en ægte københavnerlejlighed med plankegulve, fyldningsdøre og stuk i loftet, så hjemmet by