Frydendalsvej 27A, 1. th
1809 Frederiksberg C · other · Gitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 34.5% — høj men plausibel
- ·Ældre charme (byggeår 1884)
- ·Seller CAGR 5.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Best afkast 51% — sandsynligvis overshoot
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.222 | 14.900.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.611 | 20.162.404 kr. | +35.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 29.111 | 6.550.000 kr. | -56.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Penthouse med solrig terrasse og privat parkering på selve Frydendalsvej!
Der sendes beundrende blikke til den herskabelige villa og velplejede have, der tårner sig op på den stille villavej. Vi er på selve Frydendalsvej, der ligger som en smuk sidevej til Frederiksberg Allé. Her ligger de gamle villaer stadig side om side - ligesom de har gjort det i mere end 100 år. Den smukke villalejlighed har privat parkering på grunden. Det er et stort aktiv på disse kanter. Ejerforeningen består af 4 lejligheder og er meget velfungerende. Lejligheden har naturligvis også brugsret til ejerforeningens store grønne baghave, som - ligesom resten af ejendommen - står flot og velholdt. Lejligheden består af 2 soveværelser og et utrolig lækkert badeværelse 1. sal. 2. sal består af en imponerende stor stue med åbent køkken, hvor indretningsmulighederne er mange, og det kun er fantasien, der sætter grænser. Det er ikke mindre end imponerende at komme herop og se hvordan lyset, udsigten og ikke mindst roen, sætter sit præg på det dejlige hjem. Bemærk man er øverst oppe og alligevel kun på 2. sal. Terrassen er et kapitel for sig. Det er sjældent, man har denne form for privatliv i hjertet af Dit & Mit Frederiksberg. Ejendommen er beliggende på en af de mest populære adresser på indre Frederiksberg C - selve Frydendalsvej. En stille sidevej til Frederiksberg Allé. Herfra er man i gå-afstand til Frederiksberg Have, Søndermarken, tennisbanerne på Pile Allé samt de lækre specialbutikker, delikatesseforretninger og gastronomiske oplevelser i området. Dette er indbegrebet af en hverdag i luksus. Velkommen til Frydendalsvej 27.