iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 40A, 1. 2

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.145.000 kr.
64.766 kr/m²
Vores estimat
4.025.699 kr.
62.902 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.9 %
-119.301 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.5 %
Comp-engineP10 59.155 · median 60.486 · P90 80.362 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2018)
  • ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 0 · 2
Comps -7%α -3.5%Sol 100Nybyg 20181. sal64 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 62.902 kr/m² × 64 m² = 4.025.699 kr.
Robert Jacobsens Vej 40A, 1. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
2018
Udbudspris
4.145.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 28.956 kr./år
Alpha
-3.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.025.699 kr.
62.902 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.171.720 kr.
65.183 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.100.848 kr.
64.076 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris64.7664.145.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM62.9024.025.699 kr.-2.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1059.1553.785.923 kr.-8.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median60.4863.871.115 kr.-6.6 %8 comps inden for 500 m, median 62 m væk · high confidence
Comp-engine · P9080.3625.143.194 kr.+24.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering21.0941.350.000 kr.-67.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.1%
α (alpha)-3.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.1%
Gross rental/år101.604 kr.
Salgspris4.025.699 kr.
Profit (1 års hold)-44.417 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.9%
α (alpha)-3.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år140.772 kr.
Salgspris4.186.727 kr.
Profit (1 års hold)155.779 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-3.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år232.342 kr.
Salgspris4.621.502 kr.
Profit (1 års hold)682.124 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-28.956 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.772 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)232.342 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.145.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.145.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.145.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.870 kr.
= Tx-omkostning26.720 kr.
+ Tilbudspris4.145.000 kr.
= Total investeret4.171.720 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.025.699 kr.
− Investeret-4.171.720 kr.
= Spread-146.021 kr.
÷ Investeret÷ 4.171.720 kr.
= Alpha-3.5%

Mægler

kr/m² (udbud)64.766 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Solrig altan og udsigt til Ørestads smukke kanaler

Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - Velkommen til Robert Jacobsens Vej 40A, 1.2 – en indbydende og indflytningsklar 2-værelses lejlighed på 64 m², hvor lyset, de åbne rum og den skønne altan skaber de perfekte rammer om hverdagen. Her får du en moderne bolig med en gennemtænkt planløsning og en attraktiv beliggenhed midt i det grønne og rolige Ørestad Syd. Fra det øjeblik du træder indenfor, mødes du af en lys og indbydende atmosfære. De store vinduespartier lader dagslyset strømme ind, og boligens åbne køkken-alrum og stue danner et naturligt samlingspunkt med god plads til både spisebord og sofaarrangement. Det stilrene køkken er veludstyret med moderne hårde hvidevarer og ligger i åben forbindelse med opholdsrummet, så madlavning og samvær går hånd i hånd. Den østvendte altan bliver hurtigt et af boligens absolutte højdepunkter. Her kan dagen begynde med morgensolen og en kop kaffe, mens du nyder udsigten over de hyggelige kanaler, der slynger sig gennem Ørestad Syd. Om sommeren skaber vandet, de grønne omgivelser og det rolige byliv en helt særlig stemning, som gør altanen til et naturligt ekstra opholdsrum. Soveværelset er rummeligt og lyst med indbyggede skabe og god plads til både dobbeltseng og ekstra opbevaring. Badeværelset fremstår moderne med lyse fliser, separat bruseniche og gulvvarme, som tilfører ekstra komfort året rundt. Ejendommen er opført med fokus på moderne bekvemmeligheder og byder blandt andet på elevator, kælderdepot, cykelparkering samt mulighed for at tilkøbe brugsret til egen parkeringsplads i ejendommens parkeringskælder. Beliggenheden i Ørestad Syd kombinerer det bedste fra by og natur. Her bor du få minutters gang fra metroen, som hurtigt bringer dig til Københavns centrum og lufthavnen. Indkøb, caféer, fitness, skole og daginstitutioner ligger inden for kort afstand, mens Kalvebod Fælled inviterer til løbe- og cykelture, picnic og naturoplevelser året rundt. De karakteristiske kanaler, de grønne byrum og den moderne arkitektur giver området en helt særlig atmosfære, hvor sommeren virkelig kommer til sin ret. En lys og velindrettet lejlighed med en skøn altan, udsigt til de stemningsfulde kanaler og en beliggenhed, der gør det nemt at nyde både byliv og natur – året rundt. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk