iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 66, 5. 4

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.195.000 kr.
69.917 kr/m²
Vores estimat
4.058.593 kr.
67.643 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.3 %
-136.407 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.9 %
Comp-engineP10 60.211 · median 64.658 · P90 78.634 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2010)
  • ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -3.9%✓5. sal✓Stand 8/10✓Sol 95✓Nybyg 2010✓60 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.643 kr/m² × 60 m² = 4.058.593 kr.
Robert Jacobsens Vej 66, 5. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2010
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.352 kr./år
Alpha
-3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.058.593 kr.
67.643 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
70.367 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.122.059 kr.
68.701 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris69.9174.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.6434.058.593 kr.-3.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.2113.612.636 kr.-13.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median64.6583.879.463 kr.-7.5 %8 comps inden for 500 m, median 53 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.6344.718.019 kr.+12.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.0001.200.000 kr.-71.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.7%
α (alpha)-3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-1.7%
Gross rental/år90.048 kr.
Salgspris4.058.593 kr.
Profit (1 års hold)-73.379 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år126.768 kr.
Salgspris4.220.937 kr.
Profit (1 års hold)125.685 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år191.376 kr.
Salgspris4.659.265 kr.
Profit (1 års hold)628.621 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-32.352 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.768 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.376 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.058.593 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-163.427 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-3.9%

Mægler

kr/m² (udbud)69.917 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-10-16normal
2.405.000 kr.40.083 kr./m²
2014-01-08normal
1.630.000 kr.27.167 kr./m²
2011-06-24normal
1.325.000 kr.22.083 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.405.000 kr.2019-10-16 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn indflytningsklar 2-værelses lejlighed i ikoniske 8-tallet

LejlighedenLad boligjagten tage dig med til 8-tallet, hvor vi står klar med nøglerne til en lækker toværelses lejlighed, der ligger i rammerne af det ikoniske byggeri fra 2010. Lejligheden står tom, og den er lige til at flytte ind i. Du overtager 60 velindrettede kvadratmeter, og de vigtigste rum, som tæller soveværelset og det åbne opholdsrum, orienterer sig mod vest, hvor lyset strømmer ind gennem store vinduespartier, der strækker sig fra gulv til loft. På soveværelset er der indbygget skabs