Udbudspris
7.295.000 kr.
93.526 kr/m²
Vores estimat
6.874.257 kr.
88.132 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.8 %
-420.743 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.4 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 26.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -6.4%!Comps usikre (0)!Sol 51✓KBH-klassiker 1904✓1. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.131 kr/m² × 78 m² = 6.874.257 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
99d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.660 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.874.257 kr.
88.132 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
94.111 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.949.570 kr.
89.097 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.526 | 7.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.132 | 6.874.257 kr. | -5.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.513 | 1.600.000 kr. | -78.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år118.860 kr.
Salgspris6.874.257 kr.
Profit (1 års hold)-347.503 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.0%
α (alpha)-6.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år173.616 kr.
Salgspris7.149.227 kr.
Profit (1 års hold)-17.777 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.3%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år282.632 kr.
Salgspris7.891.647 kr.
Profit (1 års hold)833.659 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)237.276 kr.
− Ejerudgifter/år-63.660 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.860 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.616 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.632 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.874.257 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-466.363 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-6.4%
Mægler
kr/m² (udbud)93.526 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-02-12normal
3.600.000 kr.46.154 kr./m²
2012-01-31normal
1.850.000 kr.23.718 kr./m²
2002-01-31normal
1.410.000 kr.18.077 kr./m²
1999-10-28normal
1.060.000 kr.13.590 kr./m²
1998-04-21normal
41.000 kr.526 kr./m²
1997-02-01normal
41.000 kr.526 kr./m²
1996-06-02auction
27.000 kr.346 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.600.000 kr.2023-02-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer26.5% pa
FMV implicerer24.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med vestvendt altan og en fantastisk lofthøjde.
På en hyggelig sidegade mellem Dybbølsgade og Sønder Boulevard udbydes nu denne charmerende 3-værelses lejlighed med vestvendt altan og klassiske herskabelige detaljer. Her får du 78 veludnyttede m2, hvor den imponerende loftshøjde, de smukke plankegulve, stukkanterne og de dekorative loftrosetter skaber en særlig atmosfære med masser af sjæl og karakter.Lejlighedens rummelige stue er boligens naturlige samlingspunkt. De store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald, mens udgangen til den