Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 26.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -13.8%!Sol 51✓KBH-klassiker 1904✓1. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.149 kr/m² × 78 m² = 6.329.619 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.660 kr./år
Alpha
-13.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.329.619 kr.
81.149 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
94.111 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.408.180 kr.
82.156 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.295.000 kr.
93.526 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.329.619 kr.
81.149 kr./m²
-13.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
20.513 kr./m²
-78.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.2%
α (alpha)-13.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-12.2%
Gross rental/år118.860 kr.
Salgspris6.329.619 kr.
Profit (1 års hold)-892.141 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.4%
α (alpha)-13.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-4.4%
Gross rental/år173.616 kr.
Salgspris6.772.692 kr.
Profit (1 års hold)-394.312 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.9%
α (alpha)-13.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år282.632 kr.
Salgspris7.266.403 kr.
Profit (1 års hold)208.415 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)237.276 kr.
− Ejerudgifter/år-63.660 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.860 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.616 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.632 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.329.619 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-1.011.001 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-13.8%
Mægler
kr/m² (udbud)93.526 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-02-12normal
3.600.000 kr.46.154 kr./m²
2012-01-31normal
1.850.000 kr.23.718 kr./m²
2002-01-31normal
1.410.000 kr.18.077 kr./m²
1999-10-28normal
1.060.000 kr.13.590 kr./m²
1998-04-21normal
41.000 kr.526 kr./m²
1997-02-01normal
41.000 kr.526 kr./m²
1996-06-02auction
27.000 kr.346 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.600.000 kr.2023-02-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer26.5% pa
FMV implicerer20.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med vestvendt altan og en fantastisk lofthøjde.
På en hyggelig sidegade mellem Dybbølsgade og Sønder Boulevard udbydes nu denne charmerende 3-værelses lejlighed med vestvendt altan og klassiske herskabelige detaljer. Her får du 78 veludnyttede m2, hvor den imponerende loftshøjde, de smukke plankegulve, stukkanterne og de dekorative loftrosetter skaber en særlig atmosfære med masser af sjæl og karakter.Lejlighedens rummelige stue er boligens naturlige samlingspunkt. De store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald, mens udgangen til den