← Tilbage til on-market
Sommerstedgade 23, 1. tv
1718 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads
Udbudspris
7.150.000 kr.
91.667 kr/m²
Vores estimat
6.763.766 kr.
86.715 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.4 %
-386.234 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.0 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -6.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 25.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -6.0%!Comps usikre (0)!Sol 51✓KBH-klassiker 1904✓1. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.715 kr/m² × 78 m² = 6.763.766 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
7.150.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.660 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.763.766 kr.
86.715 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.194.750 kr.
92.240 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.839.738 kr.
87.689 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.667 | 7.150.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.715 | 6.763.766 kr. | -5.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.513 | 1.600.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.3%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år118.860 kr.
Salgspris6.763.766 kr.
Profit (1 års hold)-312.124 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.4%
α (alpha)-6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år173.616 kr.
Salgspris7.034.317 kr.
Profit (1 års hold)13.183 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.7%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast12.7%
Gross rental/år282.632 kr.
Salgspris7.764.803 kr.
Profit (1 års hold)852.685 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)237.276 kr.
− Ejerudgifter/år-63.660 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.860 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.616 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.632 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.150.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.150.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.150.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+42.900 kr.
= Tx-omkostning44.750 kr.
+ Tilbudspris7.150.000 kr.
= Total investeret7.194.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.763.766 kr.
− Investeret-7.194.750 kr.
= Spread-430.984 kr.
÷ Investeret÷ 7.194.750 kr.
= Alpha-6.0%
Mægler
kr/m² (udbud)91.667 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-02-12normal
3.600.000 kr.46.154 kr./m²
2012-01-31normal
1.850.000 kr.23.718 kr./m²
2002-01-31normal
1.410.000 kr.18.077 kr./m²
1999-10-28normal
1.060.000 kr.13.590 kr./m²
1998-04-21normal
41.000 kr.526 kr./m²
1997-02-01normal
41.000 kr.526 kr./m²
1996-06-02auction
27.000 kr.346 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.600.000 kr.2023-02-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer25.7% pa
FMV implicerer23.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3V'er lige ved Sønder Boulevard
Med Kødbyen som nærmeste nabo udbyder vi nu denne særdeles charmerende treværelses ejerlejlighed midt på det levende Vesterbro. Her bor du med få skridt til Københavns havn, Sønder Boulevard og bydelens mange caféer, restauranter og butikker, en beliggenhed, der er noget ganske særligt.Indenfor venter en klassisk københavnerlejlighed, hvor originale detaljer og en god rumfornemmelse sætter scenen. Den store stue vender mod gaden og har udgang til en sydvestvendt altan, hvor eftermiddags -og afte