Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 15.3% i sweet spot (5-20%)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 35% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗Beton 1969✓α +15%✓Sol 71✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.679 kr/m² × 93 m² = 7.596.172 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
6.545.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.400 kr./år
Alpha
15.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.596.172 kr.
81.679 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.586.120 kr.
70.818 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.725.926 kr.
83.074 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.545.000 kr.
70.376 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.596.172 kr.
81.679 kr./m²
+16.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
20.968 kr./m²
-70.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
18.0%
α (alpha)15.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år177.960 kr.
Salgspris7.596.172 kr.
Profit (1 års hold)1.188.012 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
26.1%
α (alpha)15.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast26.1%
Gross rental/år248.268 kr.
Salgspris8.127.904 kr.
Profit (1 års hold)1.790.052 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
34.8%
α (alpha)15.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast34.8%
Gross rental/år307.092 kr.
Salgspris8.720.405 kr.
Profit (1 års hold)2.441.378 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.668 kr.
− Ejerudgifter/år-56.400 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)177.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)248.268 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.092 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.545.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.545.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.545.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+39.270 kr.
= Tx-omkostning41.120 kr.
+ Tilbudspris6.545.000 kr.
= Total investeret6.586.120 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.596.172 kr.
− Investeret-6.586.120 kr.
= Spread1.010.052 kr.
÷ Investeret÷ 6.586.120 kr.
= Alpha15.3%
Mægler
kr/m² (udbud)70.376 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Veldisponeret lejlighed med vestvendt altan & central beliggenhed
Dette er en bolig, som henvender sig bredt. Først og fremmest til dig, der ønsker at bo virkelig centralt på Frederiksberg med få skridt til metroen samt gåafstand til både Frederiksberg Have, Frederiksberg Centeret, caféer – ja, alle bydelens tilbud. Og til par i diverse aldre såvel som de samboende venner, den lille familie og køberen, som drømmer om at sætte sit eget præg.93 kvadratmeter fordeles inden døre i en delevenlig planløsning. Her får du en stue med udgang til altanen, to værelser me