Udbudspris
6.545.000 kr.
70.376 kr/m²
Vores estimat
6.782.082 kr.
72.926 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.6 %
+237.082 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.0 %
Comp-engineP10 57.586 · median 69.168 · P90 86.821 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Beton 1969!Comps usikre (8)!α +3.0%✓Sol 71✓1. sal✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.926 kr/m² × 93 m² = 6.782.082 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
6.545.000 kr.
Dage på markedet
70d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.400 kr./år
Alpha
3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.782.082 kr.
72.926 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.586.120 kr.
70.818 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.916.692 kr.
74.373 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 70.376 | 6.545.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.926 | 6.782.082 kr. | +3.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.586 | 5.355.459 kr. | -18.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.168 | 6.432.643 kr. | -1.7 % | 8 comps samme postnummer, median 325 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.821 | 8.074.320 kr. | +23.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.968 | 1.950.000 kr. | -70.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.7%
α (alpha)3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år177.960 kr.
Salgspris6.782.082 kr.
Profit (1 års hold)373.922 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.7%
α (alpha)3.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast10.7%
Gross rental/år248.268 kr.
Salgspris7.053.365 kr.
Profit (1 års hold)715.513 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.4%
α (alpha)3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast22.4%
Gross rental/år307.092 kr.
Salgspris7.785.830 kr.
Profit (1 års hold)1.506.803 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.668 kr.
− Ejerudgifter/år-56.400 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)177.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)248.268 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.092 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.545.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.545.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.545.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+39.270 kr.
= Tx-omkostning41.120 kr.
+ Tilbudspris6.545.000 kr.
= Total investeret6.586.120 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.782.082 kr.
− Investeret-6.586.120 kr.
= Spread195.962 kr.
÷ Investeret÷ 6.586.120 kr.
= Alpha3.0%
Mægler
kr/m² (udbud)70.376 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Veldisponeret lejlighed med vestvendt altan & central beliggenhed
Dette er en bolig, som henvender sig bredt. Først og fremmest til dig, der ønsker at bo virkelig centralt på Frederiksberg med få skridt til metroen samt gåafstand til både Frederiksberg Have, Frederiksberg Centeret, caféer – ja, alle bydelens tilbud. Og til par i diverse aldre såvel som de samboende venner, den lille familie og køberen, som drømmer om at sætte sit eget præg.93 kvadratmeter fordeles inden døre i en delevenlig planløsning. Her får du en stue med udgang til altanen, to værelser me