Udbudspris
6.295.000 kr.
93.955 kr/m²
Vores estimat
6.080.416 kr.
90.752 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.4 %
-214.584 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.0 %
Comp-engineP10 78.780 · median 90.626 · P90 99.972 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1898)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·115 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -4.0%✓Sol 90✓Klassisk 1898✓1. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.752 kr/m² × 67 m² = 6.080.416 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1898
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
115d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.224 kr./år
Alpha
-4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.080.416 kr.
90.752 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
94.547 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.140.280 kr.
91.646 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.955 | 6.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.752 | 6.080.416 kr. | -3.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.780 | 5.278.287 kr. | -16.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.626 | 6.071.957 kr. | -3.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 161 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.972 | 6.698.132 kr. | +6.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.896 | 1.400.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.5%
α (alpha)-4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-2.5%
Gross rental/år98.556 kr.
Salgspris6.080.416 kr.
Profit (1 års hold)-155.648 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.3%
α (alpha)-4.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år145.590 kr.
Salgspris6.323.633 kr.
Profit (1 års hold)134.603 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.3%
α (alpha)-4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast15.3%
Gross rental/år288.068 kr.
Salgspris6.980.318 kr.
Profit (1 års hold)933.766 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.780 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.814 kr.
− Ejerudgifter/år-58.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.556 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)145.590 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.068 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.080.416 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-254.204 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-4.0%
Mægler
kr/m² (udbud)93.955 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-11other
1.850.000 kr.27.612 kr./m²
2016-02-10normal
2.745.000 kr.40.970 kr./m²
2013-02-04normal
1.550.000 kr.23.134 kr./m²
2004-08-29normal
1.550.000 kr.23.134 kr./m²
1999-09-16normal
779.000 kr.11.627 kr./m²
1996-12-11normal
329.441 kr.4.917 kr./m²
1994-11-23normal
258.000 kr.3.851 kr./m²
1992-09-14normal
320.000 kr.4.776 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.745.000 kr.2016-02-10 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 3V'er med stor altan på en af Vesterbros bedste adresser.
På en af Vesterbros mest eftertragtede adresser finder I denne lyse og indbydende 3V'er, hvor klassisk københavnercharme går hånd i hånd med en gennemtænkt planløsning og en skøn altan. Med 67 veldisponerede kvadratmeter får I en bolig, der passer perfekt til både parret, den lille familie eller venner, der ønsker en delevenlig bolig. Samtidig bliver I en del af en særdeles veldrevet ejerforening med et fantastisk gårdmiljø, som hører til blandt områdets absolut bedste. Lejlighedens stue er pla