Udbudspris
3.995.000 kr.
60.530 kr/m²
Vores estimat
4.233.103 kr.
64.138 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.0 %
+238.103 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.3 %
Comp-engineP10 56.131 · median 61.981 · P90 70.530 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.3% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +2%✓α +5.3%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 84✓1. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.138 kr/m² × 66 m² = 4.233.103 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1940
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.340 kr./år
Alpha
5.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.233.103 kr.
64.138 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
60.922 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.289.814 kr.
64.997 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 60.530 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.138 | 4.233.103 kr. | +6.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.131 | 3.704.616 kr. | -7.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.981 | 4.090.765 kr. | +2.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 120 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 70.530 | 4.654.955 kr. | +16.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.667 | 1.100.000 kr. | -72.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.4%
α (alpha)5.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år84.300 kr.
Salgspris4.233.103 kr.
Profit (1 års hold)296.583 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.4%
α (alpha)5.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast12.4%
Gross rental/år124.692 kr.
Salgspris4.402.427 kr.
Profit (1 års hold)506.299 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.9%
α (alpha)5.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.8%
= Total afkast26.9%
Gross rental/år273.574 kr.
Salgspris4.859.602 kr.
Profit (1 års hold)1.112.356 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-50.340 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.300 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.692 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.574 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.233.103 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread212.283 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha5.3%
Mægler
kr/m² (udbud)60.530 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3 værelses lejlighed med sydvendt altan
3 værelses lejlighed med solrig altanLejligheden ligger centralt på Amager i et eftertragtet kvarter, hvor du bliver en del af et hyggeligt og veletableret ejerforening, med fælles have. Du får en klassisk og stemningsfuld 3 værelses lejlighed i en pæn ejendom fra 1940 med fine proportioner og gode muligheder for at sætte dit eget præg. Indretningen skaber en behagelig ramme om hverdagen med opholdsrum, køkken, badeværelse og soveværelse. Køkkenet har en klassisk profil med lang bordplade og ove