Top-pick score
40/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard
- ·Seller CAGR 30.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓68 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1973
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.888 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
66.103 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
66.527 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.561.612 kr.
67.083 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
66.103 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
66.103 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
15.441 kr./m²
-76.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år95.832 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)67.012 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år137.448 kr.
Salgspris4.809.650 kr.
Profit (1 års hold)423.278 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år180.840 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)817.280 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.336 kr.
− Ejerudgifter/år-42.888 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.832 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.840 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)66.103 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-02-14normal
2.630.000 kr.38.676 kr./m²
2021-02-09normal
2.250.000 kr.33.088 kr./m²
2018-07-17normal
1.700.000 kr.25.000 kr./m²
2007-09-20normal
1.600.000 kr.23.529 kr./m²
2006-02-08normal
1.500.000 kr.22.059 kr./m²
1994-11-26normal
256.983 kr.3.779 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.630.000 kr.2024-02-14 · 2 år siden
Udbudspris implicerer30.7% pa
FMV implicerer30.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 68 m² ejerlejlighed i København S
Velkommen til en lys og indbydende ejerlejlighed på 68 m², hvor en moderne indretning, gennemtænkte løsninger og et flot lysindfald går op i en højere enhed. Boligen er opført i 1973, men fremstår med et tidssvarende udtryk, hvor lyse materialer, store vinduespartier og en funktionel planløsning skaber en behagelig og luftig atmosfære. Her får du en lejlighed, hvor kvadratmeterne er udnyttet optimalt, og hvor særligt det stilrene walk-in-closet tilfører boligen en ekstra dimension af komfort og