Udbudspris
4.395.000 kr.
64.632 kr/m²
Vores estimat
4.395.000 kr.
64.632 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 48.953 · median 55.037 · P90 60.928 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard
- ·Seller CAGR 29.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓68 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1973
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.888 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.395.000 kr.
64.632 kr./m² · fallback
Investeret
4.423.220 kr.
65.047 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.462.209 kr.
65.621 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.632 | 4.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.632 | 4.395.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 48.953 | 3.328.834 kr. | -24.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 55.037 | 3.742.525 kr. | -14.8 % | 8 comps samme postnummer, median 1394 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 60.928 | 4.143.130 kr. | -5.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.441 | 1.050.000 kr. | -76.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år95.832 kr.
Salgspris4.395.000 kr.
Profit (1 års hold)67.612 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år137.448 kr.
Salgspris4.570.800 kr.
Profit (1 års hold)285.028 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år281.026 kr.
Salgspris5.045.460 kr.
Profit (1 års hold)903.266 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.336 kr.
− Ejerudgifter/år-42.888 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.832 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)281.026 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.395.000 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-28.220 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)64.632 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-02-14normal
2.630.000 kr.38.676 kr./m²
2021-02-09normal
2.250.000 kr.33.088 kr./m²
2018-07-17normal
1.700.000 kr.25.000 kr./m²
2007-09-20normal
1.600.000 kr.23.529 kr./m²
2006-02-08normal
1.500.000 kr.22.059 kr./m²
1994-11-26normal
256.983 kr.3.779 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.630.000 kr.2024-02-14 · 2 år siden
Udbudspris implicerer29.3% pa
FMV implicerer29.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 68 m² ejerlejlighed i København S
Velkommen til en lys og indbydende ejerlejlighed på 68 m², hvor en moderne indretning, gennemtænkte løsninger og et flot lysindfald går op i en højere enhed. Boligen er opført i 1973, men fremstår med et tidssvarende udtryk, hvor lyse materialer, store vinduespartier og en funktionel planløsning skaber en behagelig og luftig atmosfære. Her får du en lejlighed, hvor kvadratmeterne er udnyttet optimalt, og hvor særligt det stilrene walk-in-closet tilfører boligen en ekstra dimension af komfort og