Udbudspris
5.695.000 kr.
76.959 kr/m²
Vores estimat
6.052.621 kr.
81.792 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.3 %
+357.621 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.6 %
Comp-engineP10 70.168 · median 73.438 · P90 87.088 kr/m²7 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1968) — lavere standard
- ·Seller CAGR 13.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1968!Comps usikre (7)✓α +5.6%✓Sol 90✓1. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.792 kr/m² × 74 m² = 6.052.621 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1968
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.476 kr./år
Alpha
5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.052.621 kr.
81.792 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
77.446 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.147.888 kr.
83.080 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.959 | 5.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.792 | 6.052.621 kr. | +6.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.168 | 5.192.428 kr. | -8.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.438 | 5.434.444 kr. | -4.6 % | 7 comps inden for 1 km, median 896 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.088 | 6.444.491 kr. | +13.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.622 | 1.600.000 kr. | -71.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.9%
α (alpha)5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år134.004 kr.
Salgspris6.052.621 kr.
Profit (1 års hold)455.605 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.9%
α (alpha)5.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år189.948 kr.
Salgspris6.294.726 kr.
Profit (1 års hold)753.654 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.9%
α (alpha)5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast23.9%
Gross rental/år199.326 kr.
Salgspris6.948.409 kr.
Profit (1 års hold)1.416.715 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år186.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)242.424 kr.
− Ejerudgifter/år-52.476 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.004 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.948 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.326 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.052.621 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread321.601 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha5.6%
Mægler
kr/m² (udbud)76.959 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-08-11normal
3.900.000 kr.52.703 kr./m²
2020-06-18family
2.400.000 kr.32.432 kr./m²
2017-02-17normal
2.950.000 kr.39.865 kr./m²
2012-11-06normal
1.850.000 kr.25.000 kr./m²
2005-06-20normal
1.848.000 kr.24.973 kr./m²
2003-12-16normal
725.000 kr.9.797 kr./m²
1995-09-15normal
1.346.000 kr.18.189 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.900.000 kr.2023-08-11 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.5% pa
FMV implicerer15.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FREDERIKSBERG C
Det er med stor fornøjelse, at vi kan byde velkommen til denne store og indflytningsklare lejlighed. Her får du hele 74 veldisponerede kvadratmeter fordelt over 2 værelser, en stor vestvendt altan, moderne indretning og en attraktiv beliggenhed på Indre Frederiksberg – alt sammen samlet i en bolig, hvor du kan flytte direkte ind og føle dig hjemme fra første dag.Ejendommen er opført i 1968, men fremtræder i dag særdeles velholdt og med et moderne udtryk. Her er blandt andet elevator, gode parker