Borups Allé 233A, 1. th

2400 København NV · home · home Nordvest - Emdrup

Åbn pitch-view

Udbudspris

6.195.000 kr.

61.950 kr/m²

Vores estimat

6.195.000 kr.

61.950 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

48/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1921)
·Tier-B bydel (noerrebro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1921✓Sol 100✓1. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

100 m²

Værelser

Byggeår

1921

Udbudspris

6.195.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.540 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 71.448 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.195.000 kr.

61.950 kr./m² · fallback

Investeret

6.234.020 kr.

62.340 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.299.903 kr.

62.999 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	61.950	6.195.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	61.950	6.195.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	15.000	1.500.000 kr.	-75.8 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.7%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.3%

= Total afkast1.7%

Gross rental/år144.552 kr.

Salgspris6.195.000 kr.

Profit (1 års hold)105.532 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.7%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.4%

= Total afkast6.7%

Gross rental/år209.352 kr.

Salgspris6.442.800 kr.

Profit (1 års hold)418.132 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.0%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.8%

= Total afkast18.0%

Gross rental/år237.220 kr.

Salgspris7.111.860 kr.

Profit (1 års hold)1.115.060 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år438.438 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-65.766 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.

= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (100) × 12 mdr

= Langtidsleje/år216.000 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)280.800 kr.

− Ejerudgifter/år-71.448 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.552 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)209.352 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)237.220 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+37.170 kr.

= Tx-omkostning39.020 kr.

+ Tilbudspris6.195.000 kr.

= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.195.000 kr.

− Investeret-6.234.020 kr.

= Spread-39.020 kr.

÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)61.950 kr.

Mæglerhome Nordvest - Emdrup

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2019-11-27normal

2.875.000 kr.28.750 kr./m²

2012-12-15normal

1.575.000 kr.15.750 kr./m²

2008-01-20normal

2.100.000 kr.21.000 kr./m²

1998-09-23normal

699.000 kr.6.990 kr./m²

1993-10-05normal

630.000 kr.6.300 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.875.000 kr.2019-11-27 · 7 år siden

Udbudspris implicerer11.6% pa

FMV implicerer11.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

GENNEMRENOVERET I 2022 MED NYT KØKKEN, BAD, EL OG VINDUER

Gennem renoveret rummelig hjørnelejlighed i NordvestMed god plads, herskabelige detaljer og en attraktiv beliggenhed i et af hovedstadens hippeste kvarterer rummer denne lejlighed alle de kvaliteter, der konstituerer en 'drømmebolig'. I skal se nærmere på intet mindre end 100 kvadratmeter, der fordeles med flotte plankegulve, karnap og sprossevinduer fra Frodin med lyddæmpning fra 2022.Hele boligen er blevet gennemrenoveret med lækkert åbent køkken med alt i hvidevarer også vinkøleskab. Køkkenet