iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Weidekampsgade 65, 3. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.195.000 kr.
76.481 kr/m²
Vores estimat
6.368.702 kr.
78.626 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.8 %
+173.702 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.2 %
Comp-engineP10 60.040 · median 77.560 · P90 87.556 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
  • ·354 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.2%✓Comps +1%✓Stand 8/10✓Sol 92✓3. sal✓81 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.626 kr/m² × 81 m² = 6.368.702 kr.
Weidekampsgade 65, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
81 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
354d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.804 kr./år
Alpha
2.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.368.702 kr.
78.626 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
76.963 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.438.656 kr.
79.490 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.4816.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.6266.368.702 kr.+2.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.0404.863.279 kr.-21.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.5606.282.380 kr.+1.4 %8 comps same_road_250m, median 79 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.5567.092.072 kr.+14.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.1602.200.000 kr.-64.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.9%
α (alpha)2.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år110.436 kr.
Salgspris6.368.702 kr.
Profit (1 års hold)245.118 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.7%
α (alpha)2.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år160.008 kr.
Salgspris6.623.450 kr.
Profit (1 års hold)549.438 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)2.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år168.924 kr.
Salgspris7.311.270 kr.
Profit (1 års hold)1.246.174 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)214.812 kr.
− Ejerudgifter/år-54.804 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.436 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)160.008 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)168.924 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.368.702 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread134.682 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha2.2%

Mægler

kr/m² (udbud)76.481 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-10-18normal
3.200.000 kr.39.506 kr./m²
2010-07-19normal
2.350.000 kr.29.012 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.200.000 kr.2016-10-18 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor smukt og lys velholdt 2 værelses lejlighed med altan og mulighed for parkering

Stor smukt og lys velholdt 2 værelses lejlighed med altan og mulighed for parkering Det er blandt Islands Brygges maritime stemning og samtidig tæt på centrum, at denne lejlighed troner på tredje sal i en ejendom fra 2006. Der er udsigt til byens liv og vandet i Christianshavns Vold, og så kan du se frem til intet mindre end tre altaner. Selve hjemmet stråler i et væld af lækre detaljer og materialer med blandt andet marmor, ligesom indretningen er skøn med det åbne opholdsmiljø, værelset og bad