iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frimestervej 36, 3. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
74.577 kr/m²
Vores estimat
5.002.962 kr.
70.464 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.5 %
-292.038 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.1 %
Comp-engineP10 45.594 · median 63.853 · P90 79.461 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.1%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1937✓Sol 90✓3. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.464 kr/m² × 71 m² = 5.002.962 kr.
Frimestervej 36, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.984 kr./år
Alpha
-6.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.002.962 kr.
70.464 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
75.051 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.078.020 kr.
71.521 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris74.5775.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.4645.002.962 kr.-5.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1045.5943.237.163 kr.-38.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median63.8534.533.572 kr.-14.4 %8 comps inden for 500 m, median 130 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9079.4615.641.720 kr.+6.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering14.0851.000.000 kr.-81.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-6.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år107.376 kr.
Salgspris5.002.962 kr.
Profit (1 års hold)-218.282 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.8%
α (alpha)-6.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år153.384 kr.
Salgspris5.203.080 kr.
Profit (1 års hold)27.844 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.8%
α (alpha)-6.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast11.8%
Gross rental/år166.854 kr.
Salgspris5.743.400 kr.
Profit (1 års hold)581.634 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-45.984 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.376 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.384 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.854 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.002.962 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-325.658 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-6.1%

Mægler

kr/m² (udbud)74.577 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-11-17family
754.500 kr.10.627 kr./m²
2015-03-25normal
1.850.000 kr.26.056 kr./m²
2008-02-20normal
1.275.000 kr.17.958 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.850.000 kr.2015-03-25 · 11 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Hjørnelejlighed – 2 altaner – Fantastisk lysindfald – Stort badeværelseVelkommen til Frimestervej 36, 3. th. – en skøn hjørnelejlighed med et fantastisk lysindfald, to altaner og en attraktiv beliggenhed i et af Nordvests mest populære kvarterer. Her får du en veldisponeret 2-værelses lejlighed med store rum, klassiske detaljer og en veldrevet ejerforening.LEJLIGHED:Når du træder ind i lejligheden, bydes du velkommen af en rummelig fordelingsentré med god plads til sko og overtøj. Herfra er der