Udbudspris
7.495.000 kr.
58.555 kr/m²
Vores estimat
8.700.722 kr.
67.974 kr/m²
Udbudt under estimat
+16.1 %
+1.205.722 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 15.4 %
Comp-engineP10 58.237 · median 64.128 · P90 87.299 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 15.4% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·136 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 33% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗128 m² for stor!Comps usikre (8)✓α +15%✓4. sal✓KBH-klassiker 1914✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.974 kr/m² × 128 m² = 8.700.722 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
128 m²
Værelser
3
Byggeår
1914
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
136d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 74.124 kr./år
Alpha
15.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.700.722 kr.
67.974 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
58.920 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.832.871 kr.
69.007 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 58.555 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.974 | 8.700.722 kr. | +16.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.237 | 7.454.315 kr. | -0.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.128 | 8.208.367 kr. | +9.5 % | 8 comps samme postnummer, median 1162 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.299 | 11.174.263 kr. | +49.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.359 | 2.350.000 kr. | -68.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
17.8%
α (alpha)15.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år186.996 kr.
Salgspris8.700.722 kr.
Profit (1 års hold)1.345.898 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
22.9%
α (alpha)15.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast22.9%
Gross rental/år265.332 kr.
Salgspris9.048.751 kr.
Profit (1 års hold)1.772.263 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
33.5%
α (alpha)15.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast33.5%
Gross rental/år249.790 kr.
Salgspris9.988.429 kr.
Profit (1 års hold)2.696.399 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (128) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.456 kr.
− Ejerudgifter/år-74.124 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)186.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)265.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.790 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.700.722 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread1.158.902 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha15.4%
Mægler
kr/m² (udbud)58.555 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-02-23normal
3.588.000 kr.28.031 kr./m²
2013-10-28normal
2.450.000 kr.19.141 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.588.000 kr.2020-02-23 · 6 år siden
Udbudspris implicerer13.1% pa
FMV implicerer15.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne og indflytningsklar taglejlighed med fritliggende hanebånd
Lejligheden På Amager kan I overtage nøglerne til en lys og rummelig lejlighed med en velstruktureret planløsning lige i nærheden af både kyst, park og metro. Lejligheden er velegnet til køberen, der værdsætter både det klassiske og moderne udtryk, og som ikke vil gå ned på kvm. I får nemlig masser af gode kvm, og allerede når I træder ind i entréen, bliver I mødt af et lyst og lækkert indre. Hoveddøren åbner direkte til hjemmets største rum, som består af stue, køkken og alrum i ét. Den åbne p