Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·76 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗128 m² for stor✓4. sal✓α +7.9%✓KBH-klassiker 1914✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.588 kr/m² × 128 m² = 8.139.234 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
128 m²
Værelser
3
Byggeår
1914
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
76d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 74.124 kr./år
Alpha
7.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.139.234 kr.
63.588 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
58.920 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.274.732 kr.
64.646 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
58.555 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.139.234 kr.
63.588 kr./m²
+8.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
18.359 kr./m²
-68.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.4%
α (alpha)7.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år186.996 kr.
Salgspris8.139.234 kr.
Profit (1 års hold)784.410 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.4%
α (alpha)7.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år265.332 kr.
Salgspris8.708.980 kr.
Profit (1 års hold)1.432.492 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.0%
α (alpha)7.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast26.0%
Gross rental/år249.790 kr.
Salgspris9.343.841 kr.
Profit (1 års hold)2.051.810 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (128) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.456 kr.
− Ejerudgifter/år-74.124 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)186.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)265.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.790 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.139.234 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread597.414 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha7.9%
Mægler
kr/m² (udbud)58.555 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-02-23normal
3.588.000 kr.28.031 kr./m²
2013-10-28normal
2.450.000 kr.19.141 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.588.000 kr.2020-02-23 · 6 år siden
Udbudspris implicerer13.1% pa
FMV implicerer14.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne og indflytningsklar taglejlighed med fritliggende hanebånd
Lejligheden På Amager kan I overtage nøglerne til en lys og rummelig lejlighed med en velstruktureret planløsning lige i nærheden af både kyst, park og metro. Lejligheden er velegnet til køberen, der værdsætter både det klassiske og moderne udtryk, og som ikke vil gå ned på kvm. I får nemlig masser af gode kvm, og allerede når I træder ind i entréen, bliver I mødt af et lyst og lækkert indre. Hoveddøren åbner direkte til hjemmets største rum, som består af stue, køkken og alrum i ét. Den åbne p