iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kenny Drews Vej 97, 4. th

2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.849.000 kr.
74.446 kr/m²
Vores estimat
7.428.558 kr.
80.745 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.5 %
+579.558 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.8 %
Comp-engineP10 70.106 · median 75.840 · P90 90.585 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
82/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 7.8% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·142 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓4. sal✓α +7.8%✓Stand 8/10✓Sol 100✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.745 kr/m² × 92 m² = 7.428.558 kr.
Kenny Drews Vej 97, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
6.849.000 kr.
Dage på markedet
142d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.056 kr./år
Alpha
7.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.428.558 kr.
80.745 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.891.944 kr.
74.912 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.541.682 kr.
81.975 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris74.4466.849.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.7457.428.558 kr.+8.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.1066.449.786 kr.-5.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.8406.977.253 kr.+1.9 %8 comps inden for 500 m, median 175 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9090.5858.333.839 kr.+21.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.5432.350.000 kr.-65.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.1%
α (alpha)7.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år160.224 kr.
Salgspris7.428.558 kr.
Profit (1 års hold)696.838 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.0%
α (alpha)7.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast15.0%
Gross rental/år224.808 kr.
Salgspris7.725.700 kr.
Profit (1 års hold)1.058.564 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.8%
α (alpha)7.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast26.8%
Gross rental/år291.236 kr.
Salgspris8.527.985 kr.
Profit (1 års hold)1.927.277 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år215.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)279.864 kr.
− Ejerudgifter/år-55.056 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.224 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)224.808 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.236 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.849.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.849.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.849.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.094 kr.
= Tx-omkostning42.944 kr.
+ Tilbudspris6.849.000 kr.
= Total investeret6.891.944 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.428.558 kr.
− Investeret-6.891.944 kr.
= Spread536.614 kr.
÷ Investeret÷ 6.891.944 kr.
= Alpha7.8%

Mægler

kr/m² (udbud)74.446 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-06-20normal
2.830.000 kr.30.761 kr./m²
2007-09-07normal
2.995.000 kr.32.554 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.830.000 kr.2014-06-20 · 12 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot, gennemført lejlighed på Sluseholmen

Flot, gennemført lejlighed på Sluseholmen  Søger I en moderne og lys ejerlejlighed, hvor kvalitet og funktionalitet forenes, så er denne bolig på fjerde sal i en nydelig ejendom på Sluseholmen det ideelle valg. Her får I et hjem med en gennemtænkt planløsning og et fantastisk kig over kvarteret, som straks skaber en følelse af luft og overskud. Boligen præsenterer sig i flot stand med stilrene materialevalg, der gør den fuldstændig klar til at danne rammen om jeres hverdag de næste mange år.  Op