Kenny Drews Vej 97, 4. th

2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS

Åbn pitch-view

Top-pick score

71/ 100

B — solid

AVM signal9/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals15/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Moderne (byggeår 2008)
·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
·Tier-B bydel (vesterbro)
·82 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 20% — realistisk

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case

✓ 5 · ! 1 · ✗ 0

!α +1.5%✓4. sal✓Stand 8/10✓Sol 100✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.836 kr/m² × 92 m² = 7.252.953 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

92 m²

Værelser

Byggeår

2008

Udbudspris

7.100.000 kr.

Dage på markedet

82d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.673 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 55.056 kr./år

Alpha

1.5%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

7.252.953 kr.

78.836 kr./m² · XGBoost

Investeret

7.144.450 kr.

77.657 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

7.367.124 kr.

80.077 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

7.100.000 kr.

77.174 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

7.252.953 kr.

78.836 kr./m²

+2.2% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

2.350.000 kr.

25.543 kr./m²

-66.9% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

3.8%

α (alpha)1.5%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.2%

= Total afkast3.8%

Gross rental/år160.224 kr.

Salgspris7.252.953 kr.

Profit (1 års hold)268.727 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

11.7%

α (alpha)1.5%

β (7% beta)7.0%

cf-yield3.1%

= Total afkast11.7%

Gross rental/år224.808 kr.

Salgspris7.760.660 kr.

Profit (1 års hold)841.018 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

20.4%

α (alpha)1.5%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.1%

= Total afkast20.4%

Gross rental/år291.236 kr.

Salgspris8.326.390 kr.

Profit (1 års hold)1.473.176 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år488.516 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-73.277 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.

= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (92) × 12 mdr

= Langtidsleje/år215.280 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)279.864 kr.

− Ejerudgifter/år-55.056 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.224 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)224.808 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.236 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.100.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)7.100.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.100.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+42.600 kr.

= Tx-omkostning44.450 kr.

+ Tilbudspris7.100.000 kr.

= Total investeret7.144.450 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.252.953 kr.

− Investeret-7.144.450 kr.

= Spread108.503 kr.

÷ Investeret÷ 7.144.450 kr.

= Alpha1.5%

Mægler

kr/m² (udbud)77.174 kr.

MæglerLokalBolig Sydhavn ApS

Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2014-06-20normal

2.830.000 kr.30.761 kr./m²

2007-09-07normal

2.995.000 kr.32.554 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.830.000 kr.2014-06-20 · 12 år siden

Udbudspris implicerer8.0% pa

FMV implicerer8.2% pa

Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot, gennemført lejlighed på Sluseholmen

Flot, gennemført lejlighed på Sluseholmen Søger I en moderne og lys ejerlejlighed, hvor kvalitet og funktionalitet forenes, så er denne bolig på fjerde sal i en nydelig ejendom på Sluseholmen det ideelle valg. Her får I et hjem med en gennemtænkt planløsning og et fantastisk kig over kvarteret, som straks skaber en følelse af luft og overskud. Boligen præsenterer sig i flot stand med stilrene materialevalg, der gør den fuldstændig klar til at danne rammen om jeres hverdag de næste mange år. Op