iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mathildevej 12A, 1. tv

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1909)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -17.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -17.3%KBH-klassiker 1909Sol 871. sal66 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.516 kr/m² × 66 m² = 4.786.051 kr.
Mathildevej 12A, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1909
Udbudspris
5.750.000 kr.
Dage på markedet
81d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.936 kr./år
Alpha
-17.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.786.051 kr.
72.516 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.786.350 kr.
87.672 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.869.369 kr.
73.778 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.750.000 kr.
87.121 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.786.051 kr.
72.516 kr./m²
-16.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
23.485 kr./m²
-73.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.3%
α (alpha)-17.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-15.3%
Gross rental/år114.384 kr.
Salgspris4.786.051 kr.
Profit (1 års hold)-885.915 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.4%
α (alpha)-17.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-7.4%
Gross rental/år164.280 kr.
Salgspris5.121.075 kr.
Profit (1 års hold)-500.995 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.0%
α (alpha)-17.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år199.866 kr.
Salgspris5.494.387 kr.
Profit (1 års hold)-92.097 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-51.936 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)114.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.280 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.866 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.500 kr.
= Tx-omkostning36.350 kr.
+ Tilbudspris5.750.000 kr.
= Total investeret5.786.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.786.051 kr.
− Investeret-5.786.350 kr.
= Spread-1.000.299 kr.
÷ Investeret÷ 5.786.350 kr.
= Alpha-17.3%

Mægler

kr/m² (udbud)87.121 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Gammel Kongevej
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-01-02normal
1.995.000 kr.30.227 kr./m²
2007-06-11normal
2.100.000 kr.31.818 kr./m²
1998-09-03normal
775.000 kr.11.742 kr./m²
1994-06-15normal
480.000 kr.7.273 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2014-01-02 · 12 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og delevenlig 2’er på Frederiksberg med skøn fælles have

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - I skønne, grønne omgivelser tæt på Frederiksberg Have, Søndermarken og Zoologisk Have udbydes nu denne velindrettede og delevenlige 2-værelses lejlighed. Her får du adgang til en hyggelig, grøn og frodig have, hvor sommerens solrige dage og aftener kan nydes i rolige omgivelser. Lejligheden byder på en funktionel planløsning med en entré, der åbner op til en fordelingsgang med adgang til alle rum. Den rummelige stue har en god størrelse og et godt lysindfald, mens soveværelset er regulært med gode indretningsmuligheder og skabsplads og vender roligt ind mod haven. Køkkenet har en praktisk indretning med fin arbejdsplads, vaskemaskine samt udsigt til den grønne have. Badeværelse med toilet og separat bad, hvilken gør det attraktiv for en 2-værelses lejlighed. På en attraktiv og stille beliggenhed ved Mathildevej og Frederiksvej, tæt på Frederiksbergs grønne områder, CBS, indkøb og offentlig transport, får du her en bolig, der gør hverdagen både nem og bekvem. Ejendommen har en veldrevet ejerforening med sund økonomi, og der er brugsret til depotrum samt adgang til fællesvaskeri. En ideel bolig til både førstegangskøberen, forældrekøb eller som delelejlighed. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk