← Tilbage til on-market
Nattergalevej 60, 1. tv
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
4.195.000 kr.
77.685 kr/m²
Vores estimat
3.267.706 kr.
60.513 kr/m²
Udbudt over estimat
-22.1 %
-927.294 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -22.6 %
Comp-engineP10 43.372 · median 46.037 · P90 78.578 kr/m²8 comps · same_building · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -22.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -22.6%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1937✓Sol 81✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.513 kr/m² × 54 m² = 3.267.706 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
64d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.804 kr./år
Alpha
-22.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.267.706 kr.
60.513 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
78.186 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.319.773 kr.
61.477 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.685 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 60.513 | 3.267.706 kr. | -22.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 43.372 | 2.342.071 kr. | -44.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 46.037 | 2.485.987 kr. | -40.7 % | 8 comps same_building, median 34 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.578 | 4.243.217 kr. | +1.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.185 | 820.000 kr. | -80.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-20.9%
α (alpha)-22.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-20.9%
Gross rental/år73.836 kr.
Salgspris3.267.706 kr.
Profit (1 års hold)-880.478 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-16.0%
α (alpha)-22.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-16.0%
Gross rental/år108.828 kr.
Salgspris3.398.414 kr.
Profit (1 års hold)-714.778 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-3.8%
α (alpha)-22.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast-3.8%
Gross rental/år170.034 kr.
Salgspris3.751.326 kr.
Profit (1 års hold)-300.660 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-42.804 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.828 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.034 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.267.706 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-954.314 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-22.6%
Mægler
kr/m² (udbud)77.685 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-05-11normal
1.698.000 kr.31.444 kr./m²
2005-05-19normal
1.295.000 kr.23.981 kr./m²
2003-05-14normal
1.115.000 kr.20.648 kr./m²
2000-03-09normal
588.000 kr.10.889 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.698.000 kr.2016-05-11 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Central lejlighed med gode muligheder
Velkommen til Nattergalevej 60, 1. tv. En lys og velindrettet lejlighed, der egner sig perfekt til singlen, parret eller den studerende, som ønsker en central bolig tæt på Nørrebro Station. Her får du en funktionel planløsning med gode indretningsmuligheder, en rummelig stue og en hyggelig altan til afslapning. LEJLIGHEDEN: Når du træder ind i lejligheden, bliver du budt velkommen i en fordelingsentré, som giver adgang til alle boligens rum. Her finder du et praktisk indbygget skab med god plads