← Tilbage til on-market
Nattergalevej 60, 1. tv
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -35.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -35.6%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 81✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 52.757 kr/m² × 54 m² = 2.848.878 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.804 kr./år
Alpha
-35.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.848.878 kr.
52.757 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
81.911 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.903.443 kr.
53.767 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.395.000 kr.
81.389 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.848.878 kr.
52.757 kr./m²
-35.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
820.000 kr.
15.185 kr./m²
-81.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-33.9%
α (alpha)-35.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-33.9%
Gross rental/år73.836 kr.
Salgspris2.848.878 kr.
Profit (1 års hold)-1.500.506 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-26.1%
α (alpha)-35.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-26.1%
Gross rental/år108.828 kr.
Salgspris3.048.299 kr.
Profit (1 års hold)-1.266.093 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-16.9%
α (alpha)-35.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast-16.9%
Gross rental/år170.034 kr.
Salgspris3.270.512 kr.
Profit (1 års hold)-982.674 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-42.804 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.828 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.034 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.848.878 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-1.574.342 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-35.6%
Mægler
kr/m² (udbud)81.389 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-05-11normal
1.698.000 kr.31.444 kr./m²
2005-05-19normal
1.295.000 kr.23.981 kr./m²
2003-05-14normal
1.115.000 kr.20.648 kr./m²
2000-03-09normal
588.000 kr.10.889 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.698.000 kr.2016-05-11 · 10 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Central lejlighed med gode muligheder
Velkommen til Nattergalevej 60, 1. tv. En lys og velindrettet lejlighed, der egner sig perfekt til singlen, parret eller den studerende, som ønsker en central bolig tæt på Nørrebro Station. Her får du en funktionel planløsning med gode indretningsmuligheder, en rummelig stue og en hyggelig altan til afslapning. LEJLIGHEDEN: Når du træder ind i lejligheden, bliver du budt velkommen i en fordelingsentré, som giver adgang til alle boligens rum. Her finder du et praktisk indbygget skab med god plads