Kenny Drews Vej 95, 4.
2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·77 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -6.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.420 | 12.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.046 | 11.796.002 kr. | -5.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.016 | 9.434.084 kr. | -24.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.813 | 11.372.520 kr. | -9.0 % | 8 comps samme sogn, median 276 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 108.444 | 14.206.114 kr. | +13.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.954 | 3.400.000 kr. | -72.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Penthouselejlighed med egen etage, direkte elevator og sydvendt tagterrasse
På Kenny Drews Vej 95, 4. får du en lejlighed, der skiller sig ud fra det meste. Her kører elevatoren direkte op i boligen, og allerede ved ankomsten får man følelsen af noget privat og eksklusivt. Man har hele etagen for sig selv, hvilket giver en ro og en fornemmelse af luksus, som ikke er hverdagskost. Lejligheden åbner op i en entré med god forbindelse til boligens opholdsrum. Herfra træder man videre ind i det store køkkenalrum, hvor der er masser af plads til både spiseafdeling, stort køkken på langsiden og sidenhen sofaområde og et livligt hverdagsrum. Noget af det første man lægger mærke til, er de store vinduespartier. De giver et fantastisk lysindfald og en virkelig åben fornemmelse i boligen. Samtidig har lejligheden stadig den fine luksus, at der er vindueskarme. Det er en lille detalje, der giver rummene mere varme og gør boligen mere hjemlig. Fra opholdsrummet er der direkte udgang til den store sydvendte tagterrasse på over 50 m². Her får du et privat uderum med god plads til både lounge, spisebord og lange dage i solen. Terrassen bliver et naturligt ekstra opholdsrum i sommerhalvåret og er uden tvivl et af boligens helt store trækplastre. Planløsningen er både spændende og praktisk. De to badeværelser ligger i hver sin ende af lejligheden, hvilket fungerer rigtig godt i hverdagen – både for parret, familien eller når der er gæster. Derudover får du gode værelser med fine indretningsmuligheder og en bolig, hvor man nemt kan finde sig til rette. Ejendommen byder desuden på kajaklaug, så livet ved vandet kan bruges aktivt, og der er mulighed for at købe parkeringsplads. Beliggenheden på Sluseholmen giver en skøn kombination af vand ved kanalerne, luft i højderne og masser af plads. Her bor du tæt på promenader, caféer, indkøb og gode forbindelser via metro videre rundt i København. Der er mulighed for tilkøb af p plads.