iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kenny Drews Vej 95, 4.

2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -22.9% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
4 · ! 0 · 2
α -22.9%131 m² for stor4. salSol 100Bygget 2008AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.808 kr/m² × 131 m² = 9.930.834 kr.
Kenny Drews Vej 95, 4.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
131 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
12.800.000 kr.
Dage på markedet
17d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 82.980 kr./år
Alpha
-22.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.930.834 kr.
75.808 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.878.650 kr.
98.310 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.091.992 kr.
77.038 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
12.800.000 kr.
97.710 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.930.834 kr.
75.808 kr./m²
-22.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
3.400.000 kr.
25.954 kr./m²
-73.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.2%
α (alpha)-22.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-21.2%
Gross rental/år223.560 kr.
Salgspris9.930.834 kr.
Profit (1 års hold)-2.724.256 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-13.4%
α (alpha)-22.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-13.4%
Gross rental/år315.522 kr.
Salgspris10.625.992 kr.
Profit (1 års hold)-1.937.136 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-6.0%
α (alpha)-22.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast-6.0%
Gross rental/år263.312 kr.
Salgspris11.400.597 kr.
Profit (1 års hold)-1.214.740 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (131) × 12 mdr
= Langtidsleje/år306.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)398.502 kr.
− Ejerudgifter/år-82.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)223.560 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)315.522 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.312 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.800.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.800.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.800.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+76.800 kr.
= Tx-omkostning78.650 kr.
+ Tilbudspris12.800.000 kr.
= Total investeret12.878.650 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.930.834 kr.
− Investeret-12.878.650 kr.
= Spread-2.947.816 kr.
÷ Investeret÷ 12.878.650 kr.
= Alpha-22.9%

Mægler

kr/m² (udbud)97.710 kr.
MæglerRealMæglerne Renny Clemmensen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-10-04normal
6.975.000 kr.53.244 kr./m²
2015-08-04normal
1.250.000 kr.9.542 kr./m²
2007-09-26normal
5.195.000 kr.39.656 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.975.000 kr.2018-10-04 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer4.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouselejlighed med egen etage, direkte elevator og sydvendt tagterrasse

På Kenny Drews Vej 95, 4. får du en lejlighed, der skiller sig ud fra det meste. Her kører elevatoren direkte op i boligen, og allerede ved ankomsten får man følelsen af noget privat og eksklusivt. Man har hele etagen for sig selv, hvilket giver en ro og en fornemmelse af luksus, som ikke er hverdagskost. Lejligheden åbner op i en entré med god forbindelse til boligens opholdsrum. Herfra træder man videre ind i det store køkkenalrum, hvor der er masser af plads til både spiseafdeling, stort køkken på langsiden og sidenhen sofaområde og et livligt hverdagsrum. Noget af det første man lægger mærke til, er de store vinduespartier. De giver et fantastisk lysindfald og en virkelig åben fornemmelse i boligen. Samtidig har lejligheden stadig den fine luksus, at der er vindueskarme. Det er en lille detalje, der giver rummene mere varme og gør boligen mere hjemlig. Fra opholdsrummet er der direkte udgang til den store sydvendte tagterrasse på over 50 m². Her får du et privat uderum med god plads til både lounge, spisebord og lange dage i solen. Terrassen bliver et naturligt ekstra opholdsrum i sommerhalvåret og er uden tvivl et af boligens helt store trækplastre. Planløsningen er både spændende og praktisk. De to badeværelser ligger i hver sin ende af lejligheden, hvilket fungerer rigtig godt i hverdagen – både for parret, familien eller når der er gæster. Derudover får du gode værelser med fine indretningsmuligheder og en bolig, hvor man nemt kan finde sig til rette. Ejendommen byder desuden på kajaklaug, så livet ved vandet kan bruges aktivt, og der er mulighed for at købe parkeringsplads. Beliggenheden på Sluseholmen giver en skøn kombination af vand ved kanalerne, luft i højderne og masser af plads. Her bor du tæt på promenader, caféer, indkøb og gode forbindelser via metro videre rundt i København. Der er mulighed for tilkøb af p plads.