iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kenny Drews Vej 95, 4.

2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
12.350.000 kr.
94.275 kr/m²
Vores estimat
11.788.206 kr.
89.986 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.5 %
-561.794 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.1 %
Comp-engineP10 72.016 · median 86.813 · P90 108.444 kr/m²8 comps · samme sogn · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·137 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -5.1%✗131 m² for stor!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 100✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 89.986 kr/m² × 131 m² = 11.788.206 kr.
Kenny Drews Vej 95, 4.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
131 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
12.350.000 kr.
Dage på markedet
137d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 82.980 kr./år
Alpha
-5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.788.206 kr.
89.986 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.425.950 kr.
94.855 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.938.286 kr.
91.132 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris94.27512.350.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM89.98611.788.206 kr.-4.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.0169.434.084 kr.-23.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median86.81311.372.520 kr.-7.9 %8 comps samme sogn, median 276 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90108.44414.206.114 kr.+15.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.9543.400.000 kr.-72.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år223.560 kr.
Salgspris11.788.206 kr.
Profit (1 års hold)-414.184 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-5.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år315.522 kr.
Salgspris12.259.734 kr.
Profit (1 års hold)149.306 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.8%
α (alpha)-5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.1%
= Total afkast11.8%
Gross rental/år263.312 kr.
Salgspris13.532.860 kr.
Profit (1 års hold)1.370.223 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (131) × 12 mdr
= Langtidsleje/år306.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)398.502 kr.
− Ejerudgifter/år-82.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)223.560 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)315.522 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.312 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.350.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.350.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.350.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+74.100 kr.
= Tx-omkostning75.950 kr.
+ Tilbudspris12.350.000 kr.
= Total investeret12.425.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.788.206 kr.
− Investeret-12.425.950 kr.
= Spread-637.744 kr.
÷ Investeret÷ 12.425.950 kr.
= Alpha-5.1%

Mægler

kr/m² (udbud)94.275 kr.
MæglerRealMæglerne Renny Clemmensen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-10-04normal
6.975.000 kr.53.244 kr./m²
2015-08-04normal
1.250.000 kr.9.542 kr./m²
2007-09-26normal
5.195.000 kr.39.656 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.975.000 kr.2018-10-04 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouselejlighed med egen etage, direkte elevator og sydvendt tagterrasse

På Kenny Drews Vej 95, 4. får du en lejlighed, der skiller sig ud fra det meste. Her kører elevatoren direkte op i boligen, og allerede ved ankomsten får man følelsen af noget privat og eksklusivt. Man har hele etagen for sig selv, hvilket giver en ro og en fornemmelse af luksus, som ikke er hverdagskost. Lejligheden åbner op i en entré med god forbindelse til boligens opholdsrum. Herfra træder man videre ind i det store køkkenalrum, hvor der er masser af plads til både spiseafdeling, stort køkken på langsiden og sidenhen sofaområde og et livligt hverdagsrum. Noget af det første man lægger mærke til, er de store vinduespartier. De giver et fantastisk lysindfald og en virkelig åben fornemmelse i boligen. Samtidig har lejligheden stadig den fine luksus, at der er vindueskarme. Det er en lille detalje, der giver rummene mere varme og gør boligen mere hjemlig. Fra opholdsrummet er der direkte udgang til den store sydvendte tagterrasse på over 50 m². Her får du et privat uderum med god plads til både lounge, spisebord og lange dage i solen. Terrassen bliver et naturligt ekstra opholdsrum i sommerhalvåret og er uden tvivl et af boligens helt store trækplastre. Planløsningen er både spændende og praktisk. De to badeværelser ligger i hver sin ende af lejligheden, hvilket fungerer rigtig godt i hverdagen – både for parret, familien eller når der er gæster. Derudover får du gode værelser med fine indretningsmuligheder, og har man behov for endnu et værelse, giver den store opholdsstue mulighed for at etablere et ekstra værelse uden at gå på kompromis med boligens øvrige opholdsrum. Se den alternative plantegning. Det giver en fleksibilitet, der gør lejligheden attraktiv for både parret og familien med behov for mere plads. Ejendommen byder desuden på kajaklaug, så livet ved vandet kan bruges aktivt, og der er mulighed for at købe parkeringsplads. Beliggenheden på Sluseholmen giver en skøn kombination af vand ved kanalerne, luft i højderne og masser af plads. Her bor du tæt på promenader, caféer, indkøb og gode forbindelser via metro videre rundt i København. Der er mulighed for tilkøb af p plads.