Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
- ·Seller CAGR 15.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 81✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 26.796 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.495.000 kr.
77.667 kr./m² · fallback
Investeret
3.517.820 kr.
78.174 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.542.300 kr.
78.718 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.495.000 kr.
77.667 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.495.000 kr.
77.667 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
640.000 kr.
14.222 kr./m²
-81.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år70.404 kr.
Salgspris3.495.000 kr.
Profit (1 års hold)47.584 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år99.564 kr.
Salgspris3.739.650 kr.
Profit (1 års hold)321.394 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år186.042 kr.
Salgspris4.012.260 kr.
Profit (1 års hold)680.482 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)126.360 kr.
− Ejerudgifter/år-26.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)99.564 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.042 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.495.000 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-22.820 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)77.667 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-02-10normal
1.495.000 kr.33.222 kr./m²
2012-11-15normal
655.000 kr.14.556 kr./m²
2003-10-11normal
585.000 kr.13.000 kr./m²
2000-01-07normal
432.795 kr.9.618 kr./m²
1997-10-13normal
288.000 kr.6.400 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 640.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.495.000 kr.2020-02-10 · 6 år siden
Udbudspris implicerer15.2% pa
FMV implicerer15.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2V’er med stor altan i hjertet af Mytologikvarteret
Velkommen til det attraktive Mytologikvarter på Nørrebro, hvor denne særdeles veldisponerede ejerlejlighed på 45 kvadratmeter nu udbydes til salg. Her får du en bolig, der udnytter hver eneste kvadratmeter optimalt i et af Københavns mest levende og mangfoldige kvarterer.Indenfor mødes du af en lys og indbydende bolig med en gennemtænkt planløsning. Soveværelset har plads til en dobbeltseng og fremstår lyst og behageligt takket være det store vinduesparti, som lader dagslyset strømme ind.En særl