Udbudspris
3.395.000 kr.
75.444 kr/m²
Vores estimat
3.395.000 kr.
75.444 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·71 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
- ·Seller CAGR 14.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.7%!Ingen AVM✓Stand 8/10✓Sol 81✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
3.395.000 kr.
Dage på markedet
71d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 26.796 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.395.000 kr.
75.444 kr./m² · fallback
Investeret
3.417.220 kr.
75.938 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.442.897 kr.
76.509 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.444 | 3.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.444 | 3.395.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.222 | 640.000 kr. | -81.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år70.404 kr.
Salgspris3.395.000 kr.
Profit (1 års hold)48.184 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år99.564 kr.
Salgspris3.530.800 kr.
Profit (1 års hold)213.144 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år186.042 kr.
Salgspris3.897.460 kr.
Profit (1 års hold)666.282 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)126.360 kr.
− Ejerudgifter/år-26.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)99.564 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.042 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.370 kr.
= Tx-omkostning22.220 kr.
+ Tilbudspris3.395.000 kr.
= Total investeret3.417.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.395.000 kr.
− Investeret-3.417.220 kr.
= Spread-22.220 kr.
÷ Investeret÷ 3.417.220 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)75.444 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-02-10normal
1.495.000 kr.33.222 kr./m²
2012-11-15normal
655.000 kr.14.556 kr./m²
2003-10-11normal
585.000 kr.13.000 kr./m²
2000-01-07normal
432.795 kr.9.618 kr./m²
1997-10-13normal
288.000 kr.6.400 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 640.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.495.000 kr.2020-02-10 · 6 år siden
Udbudspris implicerer14.6% pa
FMV implicerer14.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2V’er med stor altan i hjertet af Mytologikvarteret
Velkommen til det attraktive Mytologikvarter på Nørrebro, hvor denne særdeles veldisponerede ejerlejlighed på 45 kvadratmeter nu udbydes til salg. Her får du en bolig, der udnytter hver eneste kvadratmeter optimalt i et af Københavns mest levende og mangfoldige kvarterer.Indenfor mødes du af en lys og indbydende bolig med en gennemtænkt planløsning. Soveværelset har plads til en dobbeltseng og fremstår lyst og behageligt takket være det store vinduesparti, som lader dagslyset strømme ind.En særl