Silkeborggade 47, 1. tv
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1916)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.232 | 5.950.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.373 | 5.752.746 kr. | -3.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.719 | 5.017.606 kr. | -15.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.243 | 5.950.762 kr. | +0.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 34 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 93.081 | 6.422.600 kr. | +7.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.739 | 1.500.000 kr. | -74.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
2-3V delevenlig lejlighed på indre Østerbro
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - 2-3V delevenlig klassisk Østerbro lejlighed midt i Jydekvarteret Beliggenhed: Denne skønne lejlighed ligger på én af Indre Østerbros rolige gader, smukt omgivet af gamle træer, og tilbyder en sjælden kombination af fred og byliv. Her bor du midt i det eftertragtede Jydekvarter med gåafstand til caféer, specialbutikker og det pulserende liv på både Østerbrogade og Nordre Frihavnsgade samt den stemningsfulde Bopa Plads. Området byder på grønne åndehuller som Fælledparken, Søerne og Kastellet, samtidig med at du har nem adgang til indkøb og offentlig transport fra Nordhavn Station. På cykel når du Indre By på blot 10 minutter og Svanemøllens Strandpark på 5 minutter. Det nærliggende Nordhavn er i rivende udvikling og inviterer til moderne havneliv med badefaciliteter, vinbarer, hyggelige caféer og restauranter - et perfekt sted til både hverdagsoplevelser og weekendforkælelse. Lejligheden: Klassisk lejlighed der emmer af charme og funktionalitet med en gennemtænkt planløsning og smukke detaljer. Den byder på en rummelig fordelingsentré, et badeværelse med lyse fliser, separat bruseplads og vaskemaskine. Pænt køkken med god skabs- og bordplads samt opvaskemaskine. Soveværelset vender roligt mod gården og indrette med praktisk skabsvæg. Den store lyse vinkelstue har masser af plads til både spise- og sofaområde. Der er langt til genboer, da stuen vender med et "indhak" i ejendommen overfor. Har man brug for 3 værelser, kan stuen nemt opdeles i 2 rum. Lejligheden har flotte plankegulve, højt til loftet og termovinduer, og fremstår gennemgående i fin stand - perfekt til par, singler eller som delelejlighed. Ejendommen: Ejendommen er en klassisk Østerbro-ejendom fra 1916, velholdt og en del af den veldrevne ejerforening "Firkanten". Her bydes på pæne opgange, fjernvarme, termovinduer, dørtelefon og et grønt, hyggeligt gårdmiljø. Der er brugsret til loftrum, og både tag og kloak er nyligt renoveret. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk