← Tilbage til on-market
Christianshavns Voldgade 15, 1. th
1424 København K · home · home Christianshavn - City
Udbudspris
5.995.000 kr.
89.478 kr/m²
Vores estimat
6.238.437 kr.
93.111 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.1 %
+243.437 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.4 %
Comp-engineP10 68.459 · median 90.960 · P90 100.319 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·247 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.5% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +3.4%✓KBH-klassiker 1914✓Stand 8/10✓Sol 66✓1. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.111 kr/m² × 67 m² = 6.238.437 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1914
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
247d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.548 kr./år
Alpha
3.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.238.437 kr.
93.111 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
90.042 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.311.053 kr.
94.195 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.478 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.111 | 6.238.437 kr. | +4.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.459 | 4.586.784 kr. | -23.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.960 | 6.094.311 kr. | +1.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 268 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 100.319 | 6.721.357 kr. | +12.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.881 | 1.600.000 kr. | -73.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.3%
α (alpha)3.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år112.332 kr.
Salgspris6.238.437 kr.
Profit (1 års hold)317.949 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.1%
α (alpha)3.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år165.396 kr.
Salgspris6.487.974 kr.
Profit (1 års hold)620.550 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.3%
α (alpha)3.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.1%
= Total afkast25.3%
Gross rental/år429.056 kr.
Salgspris7.161.726 kr.
Profit (1 års hold)1.557.962 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.944 kr.
− Ejerudgifter/år-64.548 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.332 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.396 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)429.056 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.238.437 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread205.617 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha3.4%
Mægler
kr/m² (udbud)89.478 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-20normal
5.100.000 kr.76.119 kr./m²
2021-06-21family
1.840.000 kr.27.463 kr./m²
2013-12-13family
2.100.000 kr.31.343 kr./m²
2008-04-16normal
2.125.000 kr.31.716 kr./m²
1999-06-18normal
604.283 kr.9.019 kr./m²
1995-10-10normal
535.000 kr.7.985 kr./m²
1992-07-25normal
570.000 kr.8.507 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.100.000 kr.2025-05-20 · 1 år siden
Udbudspris implicerer17.5% pa
FMV implicerer22.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+4.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker og delevenlig 3-værelses med udsigt til Voldene – beliggende i en veldrevet ejerforening med stort grønt gårdmilj
Christianshavns Voldgade 15, 1. th. er en indbydende 3-værelses lejlighed på 67 veldisponerede kvadratmeter er ideelt beliggende på Christianshavn, få skridt fra voldanlægget og med adgang til et af områdets mest eftertragtede og stemningsfulde gårdmiljøer. Her får du ro, grønt udsyn og byliv i en sjælden og attraktiv balance.Boligen byder på en gennemtænkt planløsning med entré, pænt badeværelse, et stort soveværelse samt et ekstra værelse, der oplagt kan anvendes som kontor, børneværelse eller