Christianshavns Voldgade 15, 1. th

1424 København K · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view

Udbudspris

5.995.000 kr.

89.478 kr/m²

Vores estimat

6.355.108 kr.

94.852 kr/m²

Udbudt under estimat

+6.0 %

+360.108 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: 5.3 %

Comp-engineP10 68.459 · median 90.960 · P90 100.319 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering

Top-pick score

83/ 100

A — institutional grade

AVM signal20/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel15/15

Market signals13/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·α 5.3% i sweet spot (5-20%)
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
·Fresh handelsdata (2025)
·Tier-A bydel (indre-by)
·187 dage — sælger kan være motiveret
·Best afkast 27% — realistisk

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Seller CAGR 17.5% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case

✓ 7 · ! 1 · ✗ 0

!Comps usikre (8)✓α +5.3%✓KBH-klassiker 1914✓Stand 8/10✓Sol 66✓1. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.852 kr/m² × 67 m² = 6.355.108 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

67 m²

Værelser

Byggeår

1914

Udbudspris

5.995.000 kr.

Dage på markedet

187d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 2.253 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 64.548 kr./år

Alpha

5.3%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.355.108 kr.

94.852 kr./m² · XGBoost

Investeret

6.032.820 kr.

90.042 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.427.028 kr.

95.926 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	89.478	5.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	94.852	6.355.108 kr.	+6.0 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	68.459	4.586.784 kr.	-23.5 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	90.960	6.094.311 kr.	+1.7 %	8 comps inden for 1 km, median 268 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90	100.319	6.721.357 kr.	+12.1 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	23.881	1.600.000 kr.	-73.3 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

7.2%

α (alpha)5.3%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.9%

= Total afkast7.2%

Gross rental/år112.332 kr.

Salgspris6.355.108 kr.

Profit (1 års hold)434.620 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

12.1%

α (alpha)5.3%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.7%

= Total afkast12.1%

Gross rental/år165.396 kr.

Salgspris6.609.312 kr.

Profit (1 års hold)741.888 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

27.3%

α (alpha)5.3%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield7.1%

= Total afkast27.3%

Gross rental/år429.056 kr.

Salgspris7.295.664 kr.

Profit (1 års hold)1.691.900 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år682.425 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-102.364 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.

= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (67) × 12 mdr

= Langtidsleje/år176.880 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)229.944 kr.

− Ejerudgifter/år-64.548 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.332 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)165.396 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)429.056 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+35.970 kr.

= Tx-omkostning37.820 kr.

+ Tilbudspris5.995.000 kr.

= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.355.108 kr.

− Investeret-6.032.820 kr.

= Spread322.288 kr.

÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.

= Alpha5.3%

Mægler

kr/m² (udbud)89.478 kr.

Mæglerhome Christianshavn - City

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter

Registrerede handler (Boligsiden)

2025-05-20normal

5.100.000 kr.76.119 kr./m²

2021-06-21family

1.840.000 kr.27.463 kr./m²

2013-12-13family

2.100.000 kr.31.343 kr./m²

2008-04-16normal

2.125.000 kr.31.716 kr./m²

1999-06-18normal

604.283 kr.9.019 kr./m²

1995-10-10normal

535.000 kr.7.985 kr./m²

1992-07-25normal

570.000 kr.8.507 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

5.100.000 kr.2025-05-20 · 1 år siden

Udbudspris implicerer17.5% pa

FMV implicerer24.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)+7.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lækker og delevenlig 3-værelses med udsigt til Voldene – beliggende i en veldrevet ejerforening med stort grønt gårdmilj

Christianshavns Voldgade 15, 1. th. er en indbydende 3-værelses lejlighed på 67 veldisponerede kvadratmeter er ideelt beliggende på Christianshavn, få skridt fra voldanlægget og med adgang til et af områdets mest eftertragtede og stemningsfulde gårdmiljøer. Her får du ro, grønt udsyn og byliv i en sjælden og attraktiv balance.Boligen byder på en gennemtænkt planløsning med entré, pænt badeværelse, et stort soveværelse samt et ekstra værelse, der oplagt kan anvendes som kontor, børneværelse eller