← Tilbage til on-market
Christianshavns Voldgade 15, 1. th
1424 København K · home · home Christianshavn - City
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·127 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 23.4% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.5%✓KBH-klassiker 1914✓Sol 66✓1. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.313 kr/m² × 67 m² = 5.983.943 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1914
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
127d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.548 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.983.943 kr.
89.313 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
94.547 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.058.077 kr.
90.419 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.295.000 kr.
93.955 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.983.943 kr.
89.313 kr./m²
-4.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
23.881 kr./m²
-74.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.8%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.8%
Gross rental/år112.332 kr.
Salgspris5.983.943 kr.
Profit (1 års hold)-238.345 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.1%
α (alpha)-5.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år165.396 kr.
Salgspris6.402.819 kr.
Profit (1 års hold)233.595 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.8%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år429.056 kr.
Salgspris6.869.567 kr.
Profit (1 års hold)964.003 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.944 kr.
− Ejerudgifter/år-64.548 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.332 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.396 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)429.056 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.983.943 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-350.677 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)93.955 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-20normal
5.100.000 kr.76.119 kr./m²
2021-06-21family
1.840.000 kr.27.463 kr./m²
2013-12-13family
2.100.000 kr.31.343 kr./m²
2008-04-16normal
2.125.000 kr.31.716 kr./m²
1999-06-18normal
604.283 kr.9.019 kr./m²
1995-10-10normal
535.000 kr.7.985 kr./m²
1992-07-25normal
570.000 kr.8.507 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.100.000 kr.2025-05-20 · 1 år siden
Udbudspris implicerer23.4% pa
FMV implicerer17.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker og delevenlig 3-værelses med udsigt til Voldene – beliggende i en veldrevet ejerforening med stort grønt gårdmilj
Christianshavns Voldgade 15, 1. th. er en indbydende 3-værelses lejlighed på 67 veldisponerede kvadratmeter er ideelt beliggende på Christianshavn, få skridt fra voldanlægget og med adgang til et af områdets mest eftertragtede og stemningsfulde gårdmiljøer. Her får du ro, grønt udsyn og byliv i en sjælden og attraktiv balance.Boligen byder på en gennemtænkt planløsning med entré, pænt badeværelse, et stort soveværelse samt et ekstra værelse, der oplagt kan anvendes som kontor, børneværelse eller