Udbudspris
6.999.000 kr.
88.595 kr/m²
Vores estimat
6.999.000 kr.
88.595 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·79 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 13.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1900✓Sol 83✓1. sal✓79 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
6.999.000 kr.
Dage på markedet
79d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.028 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.999.000 kr.
88.595 kr./m² · fallback
Investeret
7.042.844 kr.
89.150 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.066.364 kr.
89.448 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.595 | 6.999.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.595 | 6.999.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.886 | 1.650.000 kr. | -76.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år111.612 kr.
Salgspris6.999.000 kr.
Profit (1 års hold)67.768 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år162.804 kr.
Salgspris7.278.960 kr.
Profit (1 års hold)398.920 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år249.640 kr.
Salgspris8.034.852 kr.
Profit (1 års hold)1.241.648 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.832 kr.
− Ejerudgifter/år-59.028 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.804 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.640 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.999.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.994 kr.
= Tx-omkostning43.844 kr.
+ Tilbudspris6.999.000 kr.
= Total investeret7.042.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.999.000 kr.
− Investeret-7.042.844 kr.
= Spread-43.844 kr.
÷ Investeret÷ 7.042.844 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)88.595 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-02-25other
1.181.250 kr.14.953 kr./m²
2021-03-11normal
3.790.000 kr.47.975 kr./m²
2010-02-15normal
1.695.000 kr.21.456 kr./m²
2005-03-14normal
1.895.000 kr.23.987 kr./m²
2000-03-02normal
830.710 kr.10.515 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.790.000 kr.2021-03-11 · 5 år siden
Udbudspris implicerer13.1% pa
FMV implicerer13.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LYS LEJLIGHED I STEFANSGADEKVARTERET MED UDSIGT TIL NØRREBROPARKEN
Stefansgadekvarteret folder sig ud med nogle af Nørrebros bedste adresser, og netop her kan I nu blive de lykkelige ejere af en flot, lys og velindrettet lejlighed, der fuldendes af en grøn udsigt til Nørrebroparken.Lyset strømmer ind gennem de mange dannebrogsvinduer, så I bliver mødt af et hjem med en skøn atmosfære, og charmen er i top, for rummene prydes af alt fra plankegulve og fyldningsdøre til smukke stuklofter. Det er derudover en veldisponeret planløsning, der fordeler boligens 79 m2,