iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Silkeborggade 21, 5. tv

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1967) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 12.9% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
4 · ! 0 · 2
Beton 1967α -9.8%5. salSol 10077 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.010 kr/m² × 77 m² = 6.622.794 kr.
Silkeborggade 21, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
1967
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
99d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.384 kr./år
Alpha
-9.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.622.794 kr.
86.010 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
95.333 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.696.183 kr.
86.963 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.295.000 kr.
94.740 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.622.794 kr.
86.010 kr./m²
-9.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
25.974 kr./m²
-72.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.2%
α (alpha)-9.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år115.416 kr.
Salgspris6.622.794 kr.
Profit (1 års hold)-602.410 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.5%
α (alpha)-9.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år170.856 kr.
Salgspris7.086.390 kr.
Profit (1 års hold)-83.374 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.3%
α (alpha)-9.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år165.669 kr.
Salgspris7.602.968 kr.
Profit (1 års hold)428.017 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år184.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)240.240 kr.
− Ejerudgifter/år-69.384 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)165.669 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.622.794 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-717.826 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-9.8%

Mægler

kr/m² (udbud)94.740 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-11-26normal
5.075.000 kr.65.909 kr./m²
2016-01-11normal
3.800.000 kr.49.351 kr./m²
2009-07-27normal
2.425.000 kr.31.494 kr./m²
2003-05-28normal
835.000 kr.10.844 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.075.000 kr.2023-11-26 · 3 år siden
Udbudspris implicerer12.9% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse lejlighed med panorama udsigt, elevator, hems og kæmpe vestvendt altan

Åbent hus med tilmeldingskrav 20/7 - klik på billede - Lejligheden: En sjælden liebhaverlejlighed fra 2003 med loft til kip og et fantastisk lysindfald. Uanset hvor du befinder dig i den store, lyse stue/alrum, kan du nyde en fri og imponerende udsigt over Indre Østerbro. Fra den solrige altan kan du fange solen fra middag og resten af dagen. Lejligheden er indrettet som en 3-værelses med stor spiseafdeling og rigelig plads til en sofagruppe, perfekt til både hverdag og gæster. Køkkenet er et lækkert designer-køkken fra Schmidt med alle hårde hvidevarer, åben forbindelse til stuen og et stort karnapvindue, der giver et smukt lys og flot udsyn, mens du laver mad. Soveværelset har en elegant skabsvæg, og badeværelset er stilrent med separat bruseniche, vaskesøjle, håndklædetørrer og gulvvarme. Entréen er rummelig og inkluderer walk-in closet. Som ekstra bonus byder lejligheden på en unik hems på 12 kvm med ovenlysvinduer – et fantastisk rum til hygge eller kreativ udfoldelse (ikke godkendt til beboelse). I kraft af, at lejligheden er etableret i 2003, er der frilejefastsættelse, hvilket giver en fordelagtig og fleksibel ejendomsret. Beliggenheden: Her får du ro på en ensrettet vej, samtidig med at Bopa Plads ligger lige om hjørnet. Gåafstand til Søerne, svømmehal, Metro, S-tog og Nordre Frihavnsgade samt et væld af butikker og caféer. Her vil du elske at bo og nyde hverdagen – om det er en kaffe fra Prolog Coffee, en is fra Isoteket, eller en specialøl fra Bicycle Brewery. Med friskbagte kanelsnurrer fra fx Juno kan du slentre til Fælledparken eller havnebadet i Nordhavn – mulighederne er uendelige. Ejendommen: Nyere ejendom med elevator, fjernvarme, vaskekælder, tørrerum, aflåst cykelkælder og pulterrum samt dørtelefon. Bredbånd og kabel-tv er tilgængeligt. Ejendommen, opført i 1967, kombinerer høj standard med funktionalitet og giver et trygt og komfortabelt hjem. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk