Silkeborggade 21, 5. tv
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·159 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 19% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1967) — lavere standard
- ·Seller CAGR 12.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.844 | 7.149.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 95.021 | 7.316.628 kr. | +2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.667 | 5.749.333 kr. | -19.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.372 | 5.880.674 kr. | -17.7 % | 3 comps samme postnummer, median 1650 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.248 | 6.564.122 kr. | -8.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.974 | 2.000.000 kr. | -72.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Penthouse lejlighed med panorama udsigt, elevator, hems og kæmpe vestvendt altan
Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - Lejligheden: En sjælden liebhaverlejlighed fra 2003 med loft til kip og et fantastisk lysindfald. Uanset hvor du befinder dig i den store, lyse stue/alrum, kan du nyde en fri og imponerende udsigt over Indre Østerbro. Fra den solrige altan kan du fange solen fra middag og resten af dagen. Lejligheden er indrettet som en 3-værelses med stor spiseafdeling og rigelig plads til en sofagruppe, perfekt til både hverdag og gæster. Køkkenet er et lækkert designer-køkken fra Schmidt med alle hårde hvidevarer, åben forbindelse til stuen og et stort karnapvindue, der giver et smukt lys og flot udsyn, mens du laver mad. Soveværelset har en elegant skabsvæg, og badeværelset er stilrent med separat bruseniche, vaskesøjle, håndklædetørrer og gulvvarme. Entréen er rummelig og inkluderer walk-in closet. Som ekstra bonus byder lejligheden på en unik hems på 12 kvm med ovenlysvinduer – et fantastisk rum til hygge eller kreativ udfoldelse (ikke godkendt til beboelse). I kraft af, at lejligheden er etableret i 2003, er der frilejefastsættelse, hvilket giver en fordelagtig og fleksibel ejendomsret. Beliggenheden: Her får du ro på en ensrettet vej, samtidig med at Bopa Plads ligger lige om hjørnet. Gåafstand til Søerne, svømmehal, Metro, S-tog og Nordre Frihavnsgade samt et væld af butikker og caféer. Her vil du elske at bo og nyde hverdagen – om det er en kaffe fra Prolog Coffee, en is fra Isoteket, eller en specialøl fra Bicycle Brewery. Med friskbagte kanelsnurrer fra fx Juno kan du slentre til Fælledparken eller havnebadet i Nordhavn – mulighederne er uendelige. Ejendommen: Nyere ejendom med elevator, fjernvarme, vaskekælder, tørrerum, aflåst cykelkælder og pulterrum samt dørtelefon. Bredbånd og kabel-tv er tilgængeligt. Ejendommen, opført i 1967, kombinerer høj standard med funktionalitet og giver et trygt og komfortabelt hjem. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk