Udbudspris
7.149.000 kr.
92.844 kr/m²
Vores estimat
7.098.874 kr.
92.193 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.7 %
-50.126 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.3 %
Comp-engineP10 74.667 · median 76.372 · P90 85.248 kr/m²3 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1967) — lavere standard
- ·Seller CAGR 12.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1967✗α -1.3%!Comps usikre (3)✓5. sal✓Stand 8/10✓Sol 100✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.193 kr/m² × 77 m² = 7.098.874 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
1967
Udbudspris
7.149.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.384 kr./år
Alpha
-1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.098.874 kr.
92.193 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.193.744 kr.
93.425 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.169.423 kr.
93.109 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.844 | 7.149.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.193 | 7.098.874 kr. | -0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.667 | 5.749.333 kr. | -19.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.372 | 5.880.674 kr. | -17.7 % | 3 comps samme postnummer, median 1650 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.248 | 6.564.122 kr. | -8.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.974 | 2.000.000 kr. | -72.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år115.416 kr.
Salgspris7.098.874 kr.
Profit (1 års hold)20.546 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år170.856 kr.
Salgspris7.382.829 kr.
Profit (1 års hold)359.941 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.8%
α (alpha)-1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast15.8%
Gross rental/år165.669 kr.
Salgspris8.149.507 kr.
Profit (1 års hold)1.121.432 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år184.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)240.240 kr.
− Ejerudgifter/år-69.384 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)165.669 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.149.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.149.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.149.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+42.894 kr.
= Tx-omkostning44.744 kr.
+ Tilbudspris7.149.000 kr.
= Total investeret7.193.744 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.098.874 kr.
− Investeret-7.193.744 kr.
= Spread-94.870 kr.
÷ Investeret÷ 7.193.744 kr.
= Alpha-1.3%
Mægler
kr/m² (udbud)92.844 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-26normal
5.075.000 kr.65.909 kr./m²
2016-01-11normal
3.800.000 kr.49.351 kr./m²
2009-07-27normal
2.425.000 kr.31.494 kr./m²
2003-05-28normal
835.000 kr.10.844 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.075.000 kr.2023-11-26 · 3 år siden
Udbudspris implicerer12.1% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Penthouse lejlighed med skøn udsigt, elevator og stor altan
Højt hævet over indre Østerbros charmerende gader finder du denne skønne penthouselejlighed, hvor lys, luft og udsigt går op i en højere enhed.Med loft til kip, store vinduespartier og et fantastisk lysindfald får du en helt særlig rumfornemmelse og en imponerende udsigt over Østerbros tage.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store, åbne leverum, hvor køkken og stue smelter sammen. Herfra er der direkte udgang til den store vestvendte altan, hvor solen kan nydes.Badeværelset er indrettet