← Tilbage til on-market
Vesterbrogade 114, 3. 2
1620 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads
Udbudspris
6.250.000 kr.
86.806 kr/m²
Vores estimat
6.109.294 kr.
84.851 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.3 %
-140.706 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.9 %
Comp-engineP10 80.870 · median 80.870 · P90 83.016 kr/m²2 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1853)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 36.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -2.9%!Comps usikre (2)✓Sol 82✓Klassisk 1853✓3. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.851 kr/m² × 72 m² = 6.109.294 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1853
Udbudspris
6.250.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.288 kr./år
Alpha
-2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.109.294 kr.
84.851 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.289.350 kr.
87.352 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.184.529 kr.
85.896 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.806 | 6.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.851 | 6.109.294 kr. | -2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.870 | 5.822.674 kr. | -6.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.870 | 5.822.674 kr. | -6.8 % | 2 comps inden for 1 km, median 377 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.016 | 5.977.160 kr. | -4.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.528 | 1.550.000 kr. | -75.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.0%
α (alpha)-2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-1.0%
Gross rental/år114.192 kr.
Salgspris6.109.294 kr.
Profit (1 års hold)-65.864 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.8%
α (alpha)-2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år164.736 kr.
Salgspris6.353.666 kr.
Profit (1 års hold)229.052 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.9%
α (alpha)-2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år185.228 kr.
Salgspris7.013.470 kr.
Profit (1 års hold)909.348 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-54.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)114.192 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.228 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.500 kr.
= Tx-omkostning39.350 kr.
+ Tilbudspris6.250.000 kr.
= Total investeret6.289.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.109.294 kr.
− Investeret-6.289.350 kr.
= Spread-180.056 kr.
÷ Investeret÷ 6.289.350 kr.
= Alpha-2.9%
Mægler
kr/m² (udbud)86.806 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-13normal
4.575.000 kr.63.542 kr./m²
2021-11-03family
980.584 kr.13.619 kr./m²
2015-03-13normal
2.400.000 kr.33.333 kr./m²
2008-06-20normal
1.825.000 kr.25.347 kr./m²
2008-03-30normal
1.825.000 kr.25.347 kr./m²
1994-03-04normal
280.000 kr.3.889 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.575.000 kr.2025-05-13 · 1 år siden
Udbudspris implicerer36.6% pa
FMV implicerer33.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet og rummelig bolig med tre reelle rum!
I den rolige ende af Vesterbrogade udbydes nu denne særdeles indbydende ejerlejlighed, der fremstår velholdt og lige til at flytte ind i. Her får du en interessant planløsning, som sælger har givet helt nyt liv, gode detaljer og en bolig, hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet på fornem vis. Lejligheden føles særdeles rummelig med sin innovative planløsning, sollys fra syd og specielt med sine 2,74 meter til loftet. Indenfor bydes du velkommen til en veldisponeret lejlighed med tre reelle rum