Udbudspris
6.495.000 kr.
63.676 kr/m²
Vores estimat
6.727.508 kr.
65.956 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.6 %
+232.508 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.9 %
Comp-engineP10 54.526 · median 69.944 · P90 79.608 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·199 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!102 m² stor!α +2.9%✓Comps +10%✓Sol 76✓Nybyg 2014✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 65.956 kr/m² × 102 m² = 6.727.508 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
199d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.104 kr./år
Alpha
2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.727.508 kr.
65.956 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
64.077 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.837.608 kr.
67.035 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.676 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.956 | 6.727.508 kr. | +3.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 54.526 | 5.561.635 kr. | -14.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.944 | 7.134.306 kr. | +9.8 % | 8 comps inden for 1 km, median 373 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.608 | 8.119.990 kr. | +25.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.039 | 2.350.000 kr. | -63.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.3%
α (alpha)2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år152.976 kr.
Salgspris6.727.508 kr.
Profit (1 års hold)344.664 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.2%
α (alpha)2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år215.400 kr.
Salgspris6.996.608 kr.
Profit (1 års hold)676.188 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.8%
α (alpha)2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast21.8%
Gross rental/år268.810 kr.
Salgspris7.723.179 kr.
Profit (1 års hold)1.456.169 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.504 kr.
− Ejerudgifter/år-55.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)152.976 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)215.400 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.810 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.727.508 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread191.688 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha2.9%
Mægler
kr/m² (udbud)63.676 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3V’er få skridt fra Amager Strandpark
Lejligheden Det er et levende og moderne bykvarter, der er skudt op i første parket til Amager Strandpark, og her kan I nu overtage en flot 3V’er med vestvendt altan og elevator i ejendommen. I skal se nærmere på 102 velindrettede kvadratmeter, der folder sig ud med en god planløsning og rene linjer i indretningen. I bydes velkommen i en entré med indbygget skabsplads og direkte forbindelse til stuen, hvor dagslyset strømmer ind gennem altandøren og de store vinduespartier. I forlængelse af st