Udbudspris
4.495.000 kr.
60.743 kr/m²
Vores estimat
4.495.000 kr.
60.743 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 51.353 · median 68.572 · P90 78.486 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 5.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1979✗α -0.6%!Ingen AVM✓Comps +13%✓Sol 68✓2. sal✓74 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1979
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.624 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
60.743 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
61.133 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.597.541 kr.
62.129 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 60.743 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 60.743 | 4.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 51.353 | 3.800.113 kr. | -15.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.572 | 5.074.340 kr. | +12.9 % | 8 comps same_road_250m, median 48 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.486 | 5.807.928 kr. | +29.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.595 | 1.450.000 kr. | -67.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år131.976 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)103.156 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år185.256 kr.
Salgspris4.674.800 kr.
Profit (1 års hold)336.236 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år189.429 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)825.869 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.880 kr.
− Ejerudgifter/år-45.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.976 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.256 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.429 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)60.743 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-28family
2.045.000 kr.27.635 kr./m²
2016-06-12normal
2.575.000 kr.34.797 kr./m²
2008-11-05family
815.141 kr.11.015 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.575.000 kr.2016-06-12 · 10 år siden
Udbudspris implicerer5.7% pa
FMV implicerer5.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 2-værelses på 74 kvm. med solrigt udeareal, elevator, fælles tagterrasse og gode parkeringsforhold.
Roligt placeret på Østerbro finder du denne skønne lejlighed, som kombinerer en god planløsning med en række attraktive fællesfaciliteter. Svalegangen fungerer i praksis som et vestvendt udeareal, hvor du kan slå dig ned med en kop kaffe om eftermiddagen eller nyde et glas vin, når solen går på.Lejligheden byder på et godt og funktionelt køkken med plads til spisebord – en sjælden kvalitet i en 2-værelses lejlighed. Det giver samtidig boligen en oplagt delevenlig planløsning, hvis man ønsker det