Udbudspris
5.995.000 kr.
109.000 kr/m²
Vores estimat
5.599.463 kr.
101.808 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.6 %
-395.537 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.2 %
Comp-engineP10 74.543 · median 91.259 · P90 98.112 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1894)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·α -7.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 41.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.2%!Comps usikre (8)✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1894✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 101.808 kr/m² × 55 m² = 5.599.463 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
55 m²
Værelser
3
Byggeår
1894
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.152 kr./år
Alpha
-7.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.599.463 kr.
101.808 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
109.688 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.659.703 kr.
102.904 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 109.000 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 101.808 | 5.599.463 kr. | -6.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.543 | 4.099.870 kr. | -31.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.259 | 5.019.236 kr. | -16.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 769 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 98.112 | 5.396.159 kr. | -10.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 28.182 | 1.550.000 kr. | -74.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.6%
α (alpha)-7.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år96.048 kr.
Salgspris5.599.463 kr.
Profit (1 års hold)-337.309 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-7.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år139.608 kr.
Salgspris5.823.442 kr.
Profit (1 års hold)-69.770 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.0%
α (alpha)-7.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.4%
= Total afkast15.0%
Gross rental/år444.452 kr.
Salgspris6.428.184 kr.
Profit (1 års hold)839.816 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år145.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.760 kr.
− Ejerudgifter/år-49.152 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.608 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)444.452 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.599.463 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-433.357 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-7.2%
Mægler
kr/m² (udbud)109.000 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-04-02normal
4.225.000 kr.76.818 kr./m²
2016-08-29family
1.550.000 kr.28.182 kr./m²
2004-12-11normal
1.695.000 kr.30.818 kr./m²
2000-05-01normal
906.681 kr.16.485 kr./m²
1998-03-10normal
688.800 kr.12.524 kr./m²
1995-09-10normal
317.358 kr.5.770 kr./m²
1992-03-11normal
510.000 kr.9.273 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.225.000 kr.2025-04-02 · 1 år siden
Udbudspris implicerer41.9% pa
FMV implicerer32.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-9.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indflytningsklar lejlighed med fantastisk, stille og central beliggenhed
Hvis du har en svaghed for det gamle København og drømmer om en lejlighed, der er lige til at flytte ind i, så rammer denne 3-værelses lejlighed helt rigtigt. Øverst oppe på Christianshavns Voldgade 1, får du sildebensgulve, skrå linjer, flot lys og en placering i første parket til voldene og med kig til en masse grønt samt henover byens tage.Indenfor folder lejligheden sig ud med en planløsning, hvor rummene hænger naturligt sammen, og hvor sildebensgulvene løber som en rød tråd gennem lejlighe